建物表題登記と所有権保存登記の違いとは？土地家屋調査士と司法書士の役割も解説

新築建物や未登記建物を登記するときに、「建物表題登記」と「所有権保存登記」という言葉が出てくることがあります。

どちらも建物の登記に関係する手続きですが、内容はまったく同じではありません。

たとえば、

「建物表題登記をすれば所有権も登記されるの？」
「所有権保存登記は必ず必要？」
「土地家屋調査士と司法書士のどちらに依頼するの？」
「未登記建物を売却するにはどこまで登記が必要？」
「住宅ローンを使う場合はどの登記をするの？」

このような疑問を持つ方は少なくありません。

結論からいうと、建物表題登記は建物の物理的な情報を登記する手続き、所有権保存登記は建物の所有権を権利部に初めて登記する手続きです。

そして、建物表題登記は主に土地家屋調査士、所有権保存登記は主に司法書士が扱います。

この記事では、建物表題登記と所有権保存登記の違い、手続きの順番、土地家屋調査士と司法書士の役割、売却や融資で注意すべきポイントをわかりやすく解説します。

建物表題登記とは？

建物表題登記とは、まだ登記されていない建物について、法務局に建物の基本情報を登録する登記です。

建物表題登記によって、建物の登記記録の「表題部」が作られます。

表題部には、主に次のような内容が記載されます。

登記される内容	具体例
所在	建物が建っている土地の所在・地番
家屋番号	建物を登記上特定する番号
種類	居宅、店舗、倉庫、車庫など
構造	木造瓦葺2階建、鉄骨造陸屋根3階建など
床面積	1階○㎡、2階○㎡など
表題部所有者	建物の所有者として表示される人

つまり、建物表題登記は「この場所に、このような建物があります」と法務局に登録する手続きです。

建物の形、広さ、構造、用途などを明らかにする登記であり、土地家屋調査士の専門分野です。

不動産登記法を確認したい方は、e-Gov法令検索「不動産登記法」を参考にしてください。

所有権保存登記とは？

所有権保存登記とは、建物の所有権を権利部に初めて記録する登記です。

建物表題登記をすると、建物の表題部は作られます。

しかし、それだけでは権利部の所有権保存登記まではされません。

所有権保存登記を行うことで、建物の登記記録に「権利部」が作られ、所有者の権利が登記されます。

たとえば、新築住宅であれば、建物表題登記をしたあとに、所有権保存登記を行うことで、所有者の権利が登記簿上明確になります。

所有権保存登記は、不動産の権利に関する登記であり、専門家に依頼する場合は司法書士が担当するのが一般的です。

建物表題登記と所有権保存登記の違い

建物表題登記と所有権保存登記の違いを整理すると、次のようになります。

項目	建物表題登記	所有権保存登記
登記の内容	建物の物理的な情報を登録する	建物の所有権を権利部に登録する
登記される場所	表題部	権利部甲区
主な記載内容	所在、家屋番号、種類、構造、床面積、表題部所有者	所有者の住所・氏名、登記原因など
主な目的	建物の存在・内容を明らかにする	所有権を登記上明確にする
主な専門家	土地家屋調査士	司法書士
申請義務	新築など一定の場合に義務がある	原則として任意。ただし融資・売却で必要になることが多い
順番	先に行う	表題登記の後に行う

このように、建物表題登記と所有権保存登記は、同じ建物に関する登記でも役割が違います。

手続きの順番

建物の登記は、基本的に次の順番で進みます。

【新築建物・未登記建物の登記の流れ】

建物が完成する
↓
土地家屋調査士が現地調査を行う
↓
建物図面・各階平面図を作成する
↓
建物表題登記を申請する
↓
建物の表題部が作られる
↓
司法書士が所有権保存登記を申請する
↓
権利部に所有権が登記される
↓
必要に応じて抵当権設定登記や売買による所有権移転登記へ進む

住宅ローンを利用する場合は、所有権保存登記のあとに、金融機関の抵当権設定登記を行うことが多いです。

そのため、新築住宅では、土地家屋調査士と司法書士が連携して手続きを進めることがあります。

建物表題登記だけでは足りない場合

建物表題登記をすれば、建物の登記記録は作られます。

しかし、売却や住宅ローンが関係する場合、建物表題登記だけでは足りないことがあります。

たとえば、次のような場面では所有権保存登記が必要になることがあります。

場面	所有権保存登記が必要になりやすい理由
住宅ローンを利用する	金融機関が抵当権を設定するため
建物を売却する	所有権移転登記の前提になるため
建物を担保に入れる	権利部に所有権が登記されている必要があるため
未登記建物を相続後に売る	売主の権利を整理する必要があるため
新築建物を購入する	買主名義の権利登記が必要になるため

所有権保存登記は、表題登記のように必ずすぐ申請しなければならない登記ではありません。

しかし、融資や売却が関係する場合は、実務上ほぼ必要になることが多いです。

未登記建物を売却する場合

未登記建物を売却する場合は、特に注意が必要です。

未登記建物には、そもそも建物の登記記録がありません。

そのため、売却前に建物表題登記を行い、その後に所有権保存登記をする流れになることがあります。

【未登記建物を売却する場合の流れ】

未登記建物か確認する
↓
建物の所有者・相続関係を確認する
↓
土地家屋調査士が建物表題登記を申請する
↓
司法書士が所有権保存登記を申請する
↓
買主へ所有権移転登記を行う
↓
必要に応じて買主側の抵当権設定登記を行う

特に、亡くなった親や祖父母が建てた未登記建物では、誰がその建物を相続したのかを整理する必要があります。

この場合は、土地家屋調査士だけでなく、司法書士にも相談しながら進めるのが安全です。

土地家屋調査士と司法書士の役割

建物表題登記と所有権保存登記では、相談する専門家が変わります。

専門家	主な役割
土地家屋調査士	建物の調査、測量、建物図面・各階平面図の作成、建物表題登記の申請
司法書士	所有権保存登記、所有権移転登記、抵当権設定登記など権利に関する登記
不動産会社	売却条件の整理、買主への説明、契約実務
金融機関	住宅ローン審査、担保評価、抵当権設定の確認

土地家屋調査士は、建物の「表示」を整える専門家です。

司法書士は、建物の「権利」を整える専門家です。

どちらが上という話ではなく、担当する登記の種類が違います。

新築建物の場合の注意点

新築住宅を建てた場合は、建物完成後に建物表題登記を行います。

その後、住宅ローンを利用する場合は、所有権保存登記と抵当権設定登記を行うのが一般的です。

新築の場合は、ハウスメーカーや金融機関が手続きの流れを案内してくれることも多いですが、何を誰が担当しているのかは理解しておくと安心です。

相続した未登記建物の場合の注意点

親や祖父母が建てた未登記建物を相続した場合は、新築建物よりも確認事項が増えます。

特に重要なのは、次の点です。

確認すること	理由
建物が本当に未登記か	登記済み建物と混同している場合がある
建てた人は誰か	表題部所有者を判断するため
相続人は誰か	誰が申請人になるか確認するため
誰が建物を取得したか	遺産分割協議や遺言の確認が必要
売却予定があるか	保存登記・移転登記まで必要になる可能性がある

相続した未登記建物では、建物表題登記だけでなく、その後の所有権保存登記や売却登記まで見据えて進めることが大切です。

よくある質問

Q. 建物表題登記をすれば所有権保存登記もされますか？

いいえ。

建物表題登記と所有権保存登記は別の手続きです。

建物表題登記では表題部が作られ、所有権保存登記では権利部に所有権が登記されます。

Q. 所有権保存登記は必ず必要ですか？

必ずすぐに必要とは限りません。

ただし、住宅ローンを利用する場合、建物を売却する場合、建物を担保にする場合などは、実務上必要になることが多いです。

Q. 土地家屋調査士と司法書士のどちらに相談すればいいですか？

建物の所在・種類・構造・床面積などを登記する建物表題登記は土地家屋調査士に相談します。

所有権保存登記、所有権移転登記、抵当権設定登記などは司法書士に相談します。

Q. 未登記建物を売るには何が必要ですか？

一般的には、建物表題登記を行い、その後に所有権保存登記をして、買主への所有権移転登記を行う流れになります。

ただし、解体予定や現況売買など、売却条件によって扱いが変わることがあります。

Q. 表題部所有者と所有権保存登記の所有者は同じですか？

多くの場合は同じ人になりますが、相続や売買の経緯によって整理が必要になることがあります。

特に古い未登記建物では、相続関係や取得者を確認して進める必要があります。

まとめ｜表題登記は建物の表示、保存登記は所有権の登記

建物表題登記と所有権保存登記は、どちらも建物に関係する登記ですが、役割が違います。

重要なポイントは次のとおりです。

• 建物表題登記は、建物の所在・種類・構造・床面積などを登記する手続き
• 所有権保存登記は、建物の所有権を権利部に初めて登記する手続き
• 建物表題登記は主に土地家屋調査士が扱う
• 所有権保存登記は主に司法書士が扱う
• 手続きの順番は、建物表題登記が先、所有権保存登記が後
• 住宅ローンや売却では、所有権保存登記が必要になることが多い
• 未登記建物を売却する場合は、表題登記・保存登記・移転登記まで整理することがある
• 相続した未登記建物では、誰が取得したのかを確認することが重要

「建物表題登記と所有権保存登記の違いがわからない」
「未登記建物を売却したい」
「親が建てた建物を登記したい」
「土地家屋調査士と司法書士のどちらに相談すればいいかわからない」

このような場合は、まず建物が登記されているかを確認し、表示登記は土地家屋調査士、権利登記は司法書士に相談しながら進めましょう。