土地家屋調査士と測量会社の違いとは？測量をどちらに頼むべきかメリット・デメリットを解説

土地の測量を依頼しようとしたときに、「土地家屋調査士」と「測量会社」のどちらに頼めばよいのか迷うことがあります。

どちらも土地を測る仕事に関係しているため、一般の方から見ると違いがわかりにくいかもしれません。

たとえば、

「土地の面積を知りたいだけなら測量会社でいいの？」
「境界をはっきりさせたい場合は土地家屋調査士？」
「分筆登記をするなら測量会社ではダメ？」
「売却前の測量はどちらに頼むべき？」
「土地家屋調査士に頼むと費用が高くなるの？」

このような疑問を持つ方は少なくありません。

結論からいうと、現地の形や高低差を測るだけなら測量会社でも対応できることがありますが、境界確認や登記が関係する測量は土地家屋調査士に相談するのが基本です。

ただし、どちらが常に優れているという話ではありません。

土地家屋調査士には、登記や境界に強いというメリットがあります。一方で、工事測量や設計用測量では、測量会社の方が向いている場合もあります。

この記事では、土地家屋調査士と測量会社の違い、それぞれに依頼するメリット・デメリット、現況測量・確定測量・分筆登記・売却前測量でどちらに相談すべきかをわかりやすく解説します。

土地家屋調査士とは？

土地家屋調査士は、土地や建物の調査・測量、不動産の表示に関する登記を扱う国家資格者です。

不動産の表示に関する登記とは、土地や建物の物理的な内容を登記簿に反映する手続きです。

たとえば、土地であれば地番、地目、地積、分筆、合筆、地積更正などが関係します。

建物であれば、所在、家屋番号、種類、構造、床面積、建物表題登記、滅失登記などが関係します。

土地家屋調査士の業務について詳しく確認したい方は、e-Gov法令検索「土地家屋調査士法」を参考にしてください。

測量会社とは？

測量会社は、土地や地形、道路、構造物などを測る会社です。

測量士や測量士補が在籍している会社もあり、公共測量、工事測量、現況測量、設計用測量、造成計画のための測量などを行います。

測量会社が扱う業務には、次のようなものがあります。

測量の種類	内容
現況測量	土地の形、建物、塀、道路、側溝などを測る
高低測量	土地の高さや傾斜を測る
工事測量	建築・造成・土木工事のために位置や高さを出す
設計用測量	建築士や設計者が計画を立てるための図面を作る
開発測量	造成・開発計画のために行う測量
公共測量	国や自治体の事業に関係する測量

測量会社は、測量技術の専門家です。

ただし、土地家屋調査士がいない測量会社の場合、不動産の表示に関する登記申請の代理まではできません。

測量法について確認したい方は、e-Gov法令検索「測量法」も参考になります。

土地家屋調査士と測量会社の大きな違い

土地家屋調査士と測量会社の大きな違いは、登記や境界確認まで関係するかどうかです。

土地を測るだけであれば、測量会社でも対応できることがあります。

しかし、測量結果をもとに法務局へ分筆登記や地積更正登記を申請したり、境界確認書を作成したり、売却前に境界を明確にしたりする場合は、土地家屋調査士の関与が重要になります。

比較項目	土地家屋調査士	土地家屋調査士がいない測量会社
主な役割	登記・境界を意識した土地建物の調査測量	現況・高低差・工事・設計用の測量
登記申請代理	対応できる	原則として対応できない
分筆・地積更正	登記まで一貫して対応しやすい	測量だけでは完結しにくい
境界確認	筆界や登記資料を踏まえて進めやすい	現況測量中心になりやすい
売却前測量	確定測量や境界確認まで相談しやすい	現況図作成までになることがある
工事・設計測量	対応する事務所もある	得意な会社が多い
向いている場面	売却、分筆、境界、登記、相続	工事、造成、設計、現況把握

つまり、登記や境界が関係するなら土地家屋調査士、工事や設計のための現況把握なら測量会社と考えるとわかりやすいです。

土地家屋調査士に測量を依頼するメリット

土地家屋調査士に測量を依頼するメリットは、登記や境界まで見据えて進められることです。

特に、売却、分筆、地積更正、境界確定が関係する場合は、最初から土地家屋調査士に相談した方が二度手間になりにくいです。

メリット	内容
登記まで一貫して相談できる	分筆登記・地積更正登記などにつなげやすい
境界確認に強い	公図・地積測量図・境界確認書などを踏まえて判断できる
法務局対応ができる	表示登記の申請や補正対応まで任せられる
売却前の測量に向いている	買主に説明しやすい確定測量を進めやすい
隣地立会いを含めて相談できる	境界確認書や筆界確認に対応しやすい
官民境界にも対応しやすい	道路・水路との境界確認が必要な場合に相談しやすい
将来の登記を見据えた測量ができる	分筆や地積更正で使える資料を整えやすい

たとえば、土地を一部だけ売りたい場合は、最終的に分筆登記が必要になります。

この場合、単に現地を測るだけでは足りません。

境界を確認し、分筆案を作り、地積測量図を作成し、法務局へ分筆登記を申請する必要があります。

このようなケースでは、土地家屋調査士に依頼するメリットが大きいです。

土地家屋調査士に依頼するデメリット・注意点

一方で、土地家屋調査士に依頼する場合にも注意点があります。

デメリット・注意点	内容
現況測量だけより費用が高くなることがある	境界確認や登記を含むと作業量が増える
完了まで時間がかかることがある	隣地立会い・官民境界・法務局対応があるため
工事測量が専門外の事務所もある	造成・建築現場の測量は測量会社向きの場合がある
すぐに簡易図面だけ欲しい場合は過剰になることがある	目的によっては現況測量で足りる
事務所によって得意分野が違う	境界系に強い事務所、建物登記中心の事務所など差がある

土地家屋調査士に頼むと、登記や境界まで見据えた測量になりやすいため、現況把握だけを目的とする場合には費用や時間が大きく感じることがあります。

たとえば、建築士が設計のために敷地の形や高低差を知りたいだけであれば、現況測量で足りることもあります。

その場合は、測量会社の方が目的に合うことがあります。

測量会社に依頼するメリット

土地家屋調査士がいない測量会社に依頼するメリットは、工事・設計・現況把握に強い場合があることです。

特に、登記ではなく、建築計画や造成工事、土木工事のための測量では、測量会社が適していることがあります。

メリット	内容
現況測量に対応しやすい	土地の形、建物、塀、高低差などを測れる
工事測量・設計用測量に強い	建築・造成・土木工事に必要な測量に向いている
スピード重視で依頼しやすい場合がある	現況図だけなら比較的早いことがある
登記不要の測量では費用を抑えられることがある	境界確認や登記申請を含まないため
大規模測量や公共測量に強い会社もある	造成・開発・道路関係に対応できる場合がある
建築士・設計者との連携に慣れていることがある	設計用の測量図を作成しやすい

たとえば、建物を建てる前に設計士が敷地の高低差や周辺構造物を確認したい場合、測量会社による現況測量が役立つことがあります。

また、造成工事や外構工事のために高さや位置を出す場合も、測量会社が向いているケースがあります。

測量会社に依頼するデメリット・注意点

測量会社に依頼する場合は、登記や境界に関する限界を理解しておく必要があります。

デメリット・注意点	内容
表示登記の申請代理はできない	分筆登記・地積更正登記などは別途土地家屋調査士が必要
現況測量図が境界確定図とは限らない	隣地との境界確認が含まれないことが多い
後から二度手間になることがある	登記が必要になり土地家屋調査士に依頼し直す場合がある
法務局提出用の図面として使えないことがある	登記申請には登記用の測量・図面が必要
売却前の境界明示には不十分なことがある	買主から確定測量を求められる場合がある
境界トラブルの整理には向かないことがある	筆界や境界確認書の整理が必要になるため

特に注意したいのは、測量会社が作成した現況測量図が、そのまま分筆登記や地積更正登記に使えるとは限らないという点です。

一度測量会社に頼んだあと、売却や分筆のために土地家屋調査士へ依頼し直すと、結果的に費用と時間が余計にかかることがあります。

現況測量だけなら測量会社でもよい場合がある

現況測量とは、現在の土地の形、建物、塀、道路、側溝、高低差などを測る測量です。

現況を把握するだけであれば、測量会社でも対応できることがあります。

たとえば、次のような目的です。

• 建築計画の参考にしたい
• 設計士に敷地の情報を渡したい
• 造成工事の計画を立てたい
• 外構工事のために高低差を知りたい
• 土地のおおよその形を知りたい

ただし、現況測量は、隣地所有者との境界確認まで含まないことが多いです。

そのため、現況測量図があるからといって、境界が確定したとはいえません。

境界をはっきりさせたいなら土地家屋調査士

土地の境界をはっきりさせたい場合は、土地家屋調査士に相談するのが基本です。

境界確定測量では、単に現地を測るだけでなく、法務局資料、公図、地積測量図、過去の境界確認書、隣地所有者との立会い、道路や水路との官民境界などを確認します。

【境界確定測量の流れ】

登記資料を調査する
↓
現地を測量する
↓
過去の図面や公図と照合する
↓
隣地所有者と立会いを行う
↓
道路・水路などの管理者と協議する
↓
境界点を確認する
↓
境界標を設置する
↓
境界確認書や確定測量図を作成する

このように、境界確定測量は、測る技術だけでなく、登記制度や筆界の考え方、隣地との確認手続きが関係します。

土地を売却する場合や、分筆する場合は、現況測量だけでは足りず、境界確定測量が必要になることがあります。

売却前の測量はどちらに頼むべき？

売却前の測量は、目的によって相談先が変わります。

おおよその面積や現況を知りたいだけなら、測量会社でも対応できる場合があります。

一方で、買主に境界を明示したい、売買契約で確定測量を求められている、分筆して売却したい、登記簿の面積を直したいという場合は、土地家屋調査士に相談するのが基本です。

売却前の目的	向いている相談先
おおよその面積を知りたい	測量会社でも対応できることがある
建物や塀の位置を把握したい	測量会社でも対応できることがある
境界を明示して売りたい	土地家屋調査士
買主から確定測量を求められた	土地家屋調査士
土地を一部だけ売りたい	土地家屋調査士
登記簿の面積を直したい	土地家屋調査士
道路や水路との境界も確認したい	土地家屋調査士

売却前に「測量が必要」と言われた場合は、まず現況測量でよいのか、確定測量が必要なのかを確認しましょう。

ここを間違えると、測量をやり直すことになる場合があります。

分筆登記や地積更正登記は土地家屋調査士に相談する

土地を分ける分筆登記や、登記簿の面積を直す地積更正登記では、土地家屋調査士に相談する必要があります。

測量会社が現地を測ったとしても、それだけでは法務局への分筆登記や地積更正登記は完了しません。

分筆登記では、境界確認、分筆案の作成、地積測量図の作成、法務局への登記申請が必要になります。

地積更正登記でも、登記簿上の地積と実測面積の差を確認し、境界確認や図面作成を行います。

手続き	土地家屋調査士が必要になる理由
分筆登記	土地を分ける登記申請が必要
地積更正登記	登記簿の面積を直す登記申請が必要
合筆登記	複数の土地を一つにする表示登記が必要
地目変更登記	土地の現況判断と登記申請が必要
建物表題登記	建物図面・各階平面図と登記申請が必要
建物滅失登記	取り壊し後の表示登記申請が必要

登記が関係する場合は、最初から土地家屋調査士に相談した方が、二度手間になりにくいです。

依頼先を判断する流れ

測量をどちらに頼むべきか迷った場合は、目的から逆算して考えるとわかりやすいです。

【依頼先を判断する流れ】

測量の目的を確認する
↓
登記が関係するか確認する
↓
境界確認が必要か確認する
↓
売却・分筆・相続が関係するか確認する
↓
登記や境界が関係する
→ 土地家屋調査士に相談

現況把握・設計・工事目的が中心
→ 測量会社でも対応できることがある

迷う場合
→ まず土地家屋調査士に相談して、必要な測量の種類を確認する

測量は、目的によって必要な作業が大きく変わります。

「とりあえず安く測ってもらう」よりも、最初に目的を整理することが大切です。

よくある質問

Q. 測量会社に頼めば境界も確定しますか？

必ずしもそうではありません。

現況測量だけでは、隣地所有者との境界確認や境界確認書の作成まで含まれないことが多いです。

境界を確定したい場合は、土地家屋調査士に相談しましょう。

Q. 土地家屋調査士に頼むメリットは何ですか？

登記や境界まで見据えて測量できることです。

分筆登記、地積更正登記、境界確定測量、売却前の確定測量などでは、土地家屋調査士に依頼するメリットが大きいです。

Q. 測量会社に頼むメリットは何ですか？

現況測量、工事測量、設計用測量などでは、測量会社が向いていることがあります。

登記や境界確認が不要で、現地の形状や高低差を把握したい場合に相談しやすいです。

Q. 測量会社に先に頼むと無駄になりますか？

目的によります。

工事や設計のための現況測量なら有効です。

ただし、後から分筆登記や地積更正登記をする場合、土地家屋調査士に依頼し直す必要が出ることがあります。

Q. 土地を売る前の測量はどちらに頼むべきですか？

境界を明示して売却する場合や、買主から確定測量を求められている場合は、土地家屋調査士に相談するのがおすすめです。

おおよその現況確認だけなら、測量会社でも対応できることがあります。

まとめ｜登記や境界が関係するなら土地家屋調査士、現況・工事目的なら測量会社も選択肢

土地家屋調査士と測量会社は、どちらも測量に関係しますが、役割が違います。

重要なポイントは次のとおりです。

• 土地家屋調査士は、登記や境界を意識した土地・建物の調査測量を扱う
• 測量会社は、現況測量、工事測量、設計用測量などに強い
• 土地家屋調査士に頼むメリットは、登記・境界確認まで一貫して相談できること
• 土地家屋調査士に頼むデメリットは、現況把握だけの場合には費用や時間が大きくなることがある点
• 測量会社に頼むメリットは、現況測量や工事・設計目的の測量に向いていること
• 測量会社に頼むデメリットは、表示登記や境界確定まで完結できないことがある点
• 現況測量図があるからといって、境界が確定したとは限らない
• 分筆登記、地積更正登記、売却前の確定測量は土地家屋調査士に相談するのが基本
• 迷う場合は、まず測量の目的を整理することが大切

「土地を売る前に測量したい」
「境界をはっきりさせたい」
「分筆登記をしたい」
「設計のために敷地の形や高低差を知りたい」
「土地家屋調査士と測量会社の違いがわからない」

このような場合は、測量の目的を整理したうえで、登記や境界が関係するなら土地家屋調査士、現況把握や工事・設計目的なら測量会社も選択肢として検討しましょう。