亡くなった親や祖父母が建てた未登記建物を登記するには？相続人からの建物表題登記を解説

相続した実家や古い建物を調べたときに、建物が法務局で登記されていないことがあります。

たとえば、

「固定資産税は払っているのに、建物の登記簿が見つからない」
「親が建てた家が未登記だった」
「祖父母名義の土地に、登記されていない建物がある」
「亡くなった人が建てた未登記建物は誰が登記するの？」
「売却前に未登記建物を登記したい」

このような相談は、相続した実家や古い空き家を整理するときによくあります。

結論からいうと、亡くなった親や祖父母が建てた未登記建物でも、相続人から建物表題登記を申請できる場合があります。

ただし、通常の新築建物の表題登記と違い、建物を建てた本人がすでに亡くなっているため、建物の所有者が誰か、相続人が誰か、誰がその建物を取得したのかを証明する書類が重要になります。

この記事では、亡くなった親や祖父母が建てた未登記建物を登記する場合の流れ、必要書類、相続人から申請する際の注意点、売却前に確認すべきポイントを土地家屋調査士の視点でわかりやすく解説します。

未登記建物とは？

未登記建物とは、実際には建物が存在しているのに、法務局に建物の登記がされていない建物のことです。

建物が登記されている場合、登記事項証明書には次のような情報が記載されます。

登記される主な内容	具体例
所在	建物がある土地の地番
家屋番号	登記上の建物を特定する番号
種類	居宅、店舗、倉庫、車庫など
構造	木造瓦葺2階建など
床面積	1階・2階ごとの面積
所有者	表題部所有者など

一方、未登記建物には家屋番号がありません。

固定資産税の課税明細書には載っているのに、法務局で建物の登記事項証明書が取れない場合は、未登記建物の可能性があります。

固定資産税と登記は別の制度なので、「固定資産税を払っているから登記されている」とは限りません。

亡くなった親や祖父母が建てた未登記建物でも登記できる？

亡くなった親や祖父母が建てた未登記建物でも、相続人から建物表題登記を申請できる場合があります。

不動産登記法では、表題登記がない建物の所有権を取得した者は、一定期間内に建物表題登記を申請する必要があるとされています。

法令を確認したい方は、e-Gov法令検索「不動産登記法」を参考にしてください。

親や祖父母が建物を建てたあと、登記しないまま亡くなった場合、その建物は相続財産として相続人に承継されます。

そのため、相続人が現在の所有者として建物表題登記を申請する流れになります。

ただし、建物が未登記の場合、登記簿上の名義人が存在しません。

そのため、次の点を資料で説明する必要があります。

• 建物が実際に存在していること
• 建物を建てた人が誰か
• その人がすでに亡くなっていること
• 相続人が誰か
• 誰がその未登記建物を取得したのか

ここが通常の建物表題登記よりも難しくなりやすいポイントです。

誰の名義で登記するのか

亡くなった親や祖父母が建てた未登記建物を登記する場合、誰の名義で登記するのかが重要です。

主に次のパターンがあります。

状況	登記する名義の考え方
遺産分割協議で取得者が決まっている	取得した相続人名義で表題登記することがある
遺言で取得者が指定されている	遺言内容に従って取得者名義で登記することがある
遺産分割がまだ終わっていない	相続人全員の共有として整理することがある
相続人が複数世代にわたる	戸籍収集や相続関係の整理が複雑になる
建物を売却予定	売却前に誰が所有者か整理する必要がある

たとえば、父が建てた未登記建物を、遺産分割協議で長男が取得することになった場合、長男名義で建物表題登記を申請することがあります。

一方で、誰が取得するか決まっていない場合は、相続人全員の共有として整理する必要が出ることがあります。

どの名義で登記するかは、その後の売却や保存登記にも関係します。

自己判断で進めると後からやり直しが必要になることがあるため、早めに土地家屋調査士や司法書士に相談することをおすすめします。

建物表題登記と所有権保存登記の違い

未登記建物を登記する場合、まず問題になるのは建物表題登記です。

ただし、売却や融資が関係する場合は、所有権保存登記も問題になります。

登記の種類	内容	主な専門家
建物表題登記	建物の所在・種類・構造・床面積・所有者を登記する	土地家屋調査士
所有権保存登記	建物の所有権を権利部に登記する	司法書士
所有権移転登記	売買や相続などで所有権を移す登記	司法書士

建物表題登記をすると、建物の表題部が作られます。

しかし、これだけでは権利部の所有権保存登記まではされません。

売却する場合や金融機関の融資が関係する場合は、建物表題登記のあとに所有権保存登記を行い、その後に所有権移転登記を行う流れになることがあります。

つまり、未登記建物を売却する場合は、

建物表題登記
↓
所有権保存登記
↓
所有権移転登記

という流れを検討することがあります。

土地家屋調査士と司法書士の役割が分かれるため、売却予定がある場合は早めに両方の専門家へ確認しておくと安心です。

手続きの流れ

亡くなった親や祖父母が建てた未登記建物を登記する場合、一般的には次の流れで進めます。

【手続きの流れ】

① 建物が登記されているか確認する
　↓
② 固定資産税資料を確認する
　↓
③ 建物の所有者・建築した人を確認する
　↓
④ 相続人を戸籍で確認する
　↓
⑤ 誰が建物を取得するか整理する
　↓
⑥ 土地家屋調査士が現地調査を行う
　↓
⑦ 建物図面・各階平面図を作成する
　↓
⑧ 建物表題登記を申請する
　↓
⑨ 必要に応じて所有権保存登記を行う
　↓
⑩ 売却・相続整理・融資手続きへ進む

建物表題登記だけで済む場合もありますが、売却や相続登記、融資が関係する場合は、司法書士との連携が必要になることがあります。

必要書類の例

亡くなった親や祖父母が建てた未登記建物を登記する場合、通常の新築建物より必要書類が増えることがあります。

代表的な書類は次のとおりです。

書類	内容
固定資産評価証明書・課税明細書	建物が課税対象として把握されていることを確認する
名寄帳・家屋課税台帳関係資料	市区町村が把握している建物情報を確認する
建築確認済証・検査済証	建築当時の資料として使えることがある
工事完了引渡証明書	工事業者が建物を引き渡したことを示す
工事請負契約書・領収書	建物を誰が建てたかを示す資料になることがある
被相続人の戸籍・除籍謄本	建物を建てた人が亡くなっていることを確認する
相続人の戸籍	相続人を確認する
相続人の住民票	登記する所有者の住所確認に使う
遺産分割協議書	誰が建物を取得したかを示す
印鑑証明書	遺産分割協議書などに添付することがある
上申書・申述書	建築資料が不足している場合に事情説明として使うことがある
建物図面・各階平面図	建物の位置・形状・床面積を示す
委任状	土地家屋調査士に依頼する場合に必要

実際に必要な書類は、建物の建築時期、資料の有無、相続関係、法務局の確認内容によって変わります。

古い未登記建物では、建築確認済証や工事関係書類が残っていないことも少なくありません。

その場合でも、固定資産税資料や相続関係書類、現地調査結果、上申書などを組み合わせて対応できることがあります。

建築資料がない場合はどうする？

親や祖父母が建てた古い建物では、建築確認済証、検査済証、工事完了引渡証明書などが残っていないことがあります。

特に、何十年も前に建てた建物では、誰が施工したのか、工事代金を誰が支払ったのかがわからないこともあります。

この場合でも、すぐに登記できないと決まるわけではありません。

次のような資料を集めて、建物の存在や所有関係を説明することがあります。

代わりに使える可能性がある資料	確認できる内容
固定資産評価証明書	建物の種類・構造・床面積・建築年など
課税明細書	市区町村が把握している建物情報
名寄帳	被相続人名義の固定資産の一覧
古い売買契約書	建物付きで取得した経緯
領収書・工事資料	建築費用の支払いや施工内容
現地写真	建物が現存していること
上申書	資料が不足している理由や建築経緯の説明

ただし、資料が不足している場合は、法務局の判断や追加資料の有無によって進め方が変わります。

早い段階で土地家屋調査士に相談し、使える資料を整理してもらうのが現実的です。

相続人が複数いる場合の注意点

亡くなった親や祖父母の未登記建物を登記する場合、相続人が複数いることがあります。

この場合、誰がその建物を取得するのかを整理しておく必要があります。

たとえば、相続人が子ども3人いる場合、そのうち1人が実家を取得するのか、3人共有にするのかで登記内容が変わります。

遺産分割協議で1人が取得するなら、その内容を示す遺産分割協議書が必要になることがあります。

一方、遺産分割がまとまっていない場合は、相続人全員の共有として整理することがあります。

相続人の一部だけで勝手に登記を進めると、後からトラブルになる可能性があります。

未登記建物は登記簿上の名義がないため、相続人間で認識がずれやすい点にも注意が必要です。

売却前に登記する場合の注意点

未登記建物を売却する場合、売却前に建物表題登記を求められることがあります。

特に、買主が住宅ローンを利用する場合や、建物を評価して購入する場合は、登記の整理が重要です。

売却前に確認したいポイントは次のとおりです。

確認項目	注意点
建物が登記されているか	未登記なら表題登記が必要になることがある
誰が所有者か	相続人・取得者を整理する
建物を使うのか解体するのか	解体予定なら登記の要否や届出を検討する
買主がローンを使うか	金融機関が登記を求めることがある
保存登記が必要か	表題登記後、司法書士に確認する
土地の名義と建物の取得者	売却時の契約や登記に影響する

未登記建物を隠して売却するのは避けるべきです。

買主にとって重要な情報であり、後からトラブルになる可能性があります。

解体予定なら登記しなくてもよい？

未登記建物を近いうちに解体する予定の場合、必ずしも建物表題登記をしてから解体するとは限りません。

未登記建物には登記簿がないため、その建物について建物滅失登記をする対象もありません。

ただし、注意点があります。

• 本当に未登記建物か確認する
• 似た建物が登記簿に残っていないか確認する
• 市区町村への家屋滅失届が必要になることがある
• 固定資産税の課税を止める手続きが必要になることがある
• 売却条件によっては事前整理を求められることがある

「未登記だから何もしなくていい」と決めつけず、登記済みの建物と混同していないか確認することが大切です。

土地家屋調査士に相談した方がよいケース

次のような場合は、土地家屋調査士に相談するのがおすすめです。

• 親や祖父母が建てた建物が未登記だった
• 固定資産税には載っているのに登記簿がない
• 家屋番号が見つからない
• 相続した実家を売却したい
• 古い建物で建築資料が残っていない
• 相続人が複数いて誰名義にするか迷っている
• 建物表題登記が必要か知りたい
• 建物図面や各階平面図が必要
• 未登記建物を解体する前に確認したい
• 司法書士と土地家屋調査士のどちらに相談するかわからない

土地家屋調査士は、建物の表示に関する登記を扱う専門家です。

建物の所在、種類、構造、床面積、所有者を確認し、建物表題登記の申請をサポートできます。

相続関係や所有権保存登記、売却に伴う所有権移転登記が関係する場合は、司法書士と連携して進めることがあります。

よくある質問

Q. 亡くなった親が建てた未登記建物は相続人から登記できますか？

相続人から建物表題登記を申請できる場合があります。

ただし、建物を建てた人、相続人、誰が建物を取得したかを証明する書類が必要になります。

Q. 祖父母が建てた未登記建物でも登記できますか？

できます。

ただし、祖父母から現在の相続人までの相続関係を戸籍で確認する必要があり、親の代より書類が多くなることがあります。

Q. 相続人のうち1人だけで登記できますか？

遺産分割協議などでその人が建物を取得したことを示せる場合は、その人名義で登記できることがあります。

遺産分割が未了の場合は、相続人全員の共有として整理することがあります。

Q. 固定資産税を払っていれば登記されていますか？

いいえ。

固定資産税と法務局の登記は別制度です。

固定資産税には載っていても、法務局では未登記の建物があります。

Q. 未登記建物を売却するには登記が必要ですか？

売却自体が絶対にできないわけではありません。

ただし、買主や金融機関から建物表題登記や所有権保存登記を求められることがあります。

まとめ｜亡くなった親や祖父母の未登記建物は相続関係の整理が重要

亡くなった親や祖父母が建てた未登記建物でも、相続人から建物表題登記を申請できる場合があります。

ただし、通常の新築建物と比べて、相続関係や所有者の証明が重要になります。

重要なポイントは次のとおりです。

• 未登記建物には家屋番号がない
• 固定資産税に載っていても登記されているとは限らない
• 亡くなった親や祖父母が建てた建物は相続人が登記することがある
• 誰が建物を取得したかを整理する必要がある
• 遺産分割協議書や戸籍関係書類が必要になることがある
• 建築資料がない場合でも固定資産税資料などで対応できることがある
• 売却前には建物表題登記や所有権保存登記が必要になることがある
• 解体予定の場合でも、本当に未登記か確認することが大切
• 建物表題登記は土地家屋調査士、保存登記や移転登記は司法書士に相談する

「親が建てた建物が未登記だった」
「祖父母名義の土地に未登記建物がある」
「相続した実家を売却したい」
「家屋番号が見つからない」

このような場合は、まず固定資産税資料と法務局資料を確認し、相続関係を整理したうえで、土地家屋調査士へ相談しましょう。