公簿面積と実測面積が違う理由とは？それぞれを初心者向けに分かりやすく解説

土地を売却するときや相続した土地を調べるときに、

「登記簿の面積と、実際に測った面積が違います」
「公簿面積より実測面積の方が広いです」
「登記簿では100㎡なのに、測量したら105㎡ありました」

と言われることがあります。

初めて聞くと、「登記簿に書いてある面積なのに、なぜ違うの？」と不安になるかもしれません。

しかし、土地では公簿面積と実測面積が違うことは珍しくありません。

特に、昔からある土地、相続した土地、古い住宅地、農地、山林などでは、登記簿の面積と実際の測量面積に差が出ることがあります。

この記事では、公簿面積と実測面積の違い、なぜ面積がズレるのか、売買や相続で注意すべき点、地積更正登記が必要になるケースを初心者にもわかりやすく解説します。

公簿面積とは？

公簿面積とは、登記簿に記載されている土地の面積のことです。

登記簿では「地積」と表示されます。

たとえば、土地の登記事項証明書に、

地積　150.00㎡

と記載されていれば、その150.00㎡が公簿面積です。

不動産会社の広告や売買契約書でも、「公簿面積」「登記簿面積」「地積」といった言葉で表示されることがあります。

公簿面積は法務局に記録されている面積なので、一見すると正確な数字のように感じます。

しかし、公簿面積は必ずしも現在の実際の面積と完全に一致するとは限りません。

なぜなら、その面積がいつ、どのような測量方法で記録されたものかによって、精度が大きく変わるからです。

実測面積とは？

実測面積とは、現地で測量して計算した土地の面積のことです。

土地家屋調査士などが現地を測量し、境界点をもとに土地の面積を計算します。

ただし、ここで注意したいのは、実測面積にも種類があるという点です。

たとえば、現況測量で出した面積と、確定測量で境界確認まで行って出した面積では、意味が違います。

現況測量は、現地に見えている杭や塀、道路などをもとに土地の状態を測るものです。

一方、確定測量は、隣地所有者や道路管理者との境界確認を行ったうえで土地の面積を計算します。

つまり、単に「実測面積」といっても、どのような測量をした結果なのかを確認することが大切です。

公簿面積と実測面積が違う主な理由

公簿面積と実測面積が違う理由はいくつかあります。

代表的な理由を順番に見ていきます。

昔の測量精度が現在ほど高くなかった

最も大きな理由の一つが、昔の測量精度です。

現在は測量機器の精度が高く、座標値を使って土地の位置や面積をかなり正確に測ることができます。

しかし、昔は現在ほど測量技術や測量機器が発達していませんでした。

古い土地では、縄や巻尺のような方法で距離を測っていた時代もあり、現在の測量と比べると誤差が出やすい状況でした。

そのため、古い時代に記録された面積が、現在の測量結果と一致しないことがあります。

特に、昭和以前から登記されている土地や、長い間測量されていない土地では、公簿面積と実測面積に差が出ることがあります。

公図が古く、現地と合っていないことがある

土地の位置や形を確認する資料として、公図があります。

公図は法務局で取得できる土地の図面ですが、古い公図は現在の現地状況とずれていることがあります。

特に、地籍調査や正確な測量がまだ行われていない地域では、公図の形と現地の形が完全に一致しないことがあります。

公図は土地の位置関係を確認するための重要な資料ですが、古い公図だけを見て正確な面積や境界を判断するのは危険です。

実際に測量してみると、公図上の形と現地の形が違っていたり、隣地との位置関係がずれていたりすることがあります。

これも、公簿面積と実測面積が違う原因の一つです。

境界があいまいなまま面積が登録されている

土地の面積は、境界がどこにあるかによって変わります。

境界がはっきりしていない土地では、公簿面積と実測面積に差が出やすくなります。

たとえば、

• 境界杭がない
• 古い塀の位置を境界だと思っていた
• 隣地との境界確認をした記録がない
• 道路や水路との境界が不明確
• 昔の分筆時の図面が残っていない

このような土地では、実際に測量したときに、登記簿の面積と違う結果になることがあります。

特に、相続した土地では、親や祖父母の代から境界をはっきり確認していないことも多く、測量して初めて面積の違いがわかることがあります。

縄伸び・縄縮みがある

公簿面積と実測面積の違いを説明するときに、「縄伸び」「縄縮み」という言葉が使われることがあります。

縄伸びとは、公簿面積より実測面積の方が広い状態をいいます。

反対に、縄縮みとは、公簿面積より実測面積の方が狭い状態をいいます。

たとえば、登記簿では100㎡となっている土地を測量したところ、実際には110㎡あった場合は、縄伸びと呼ばれることがあります。

反対に、登記簿では100㎡なのに、実測では95㎡しかなかった場合は、縄縮みと呼ばれることがあります。

この言葉は正式な登記用語というより、実務上の説明で使われる言い方です。

昔の測量精度や境界の不明確さが原因で、このような差が生じることがあります。

分筆や合筆の経緯が古い

土地は、過去に分筆や合筆が行われていることがあります。

分筆とは、1つの土地を複数に分けることです。

合筆とは、複数の土地を1つにまとめることです。

昔の分筆では、現在ほど正確な測量図が作られていないこともありました。

そのため、過去の分筆時に登録された面積が、現在の実測面積と合わないことがあります。

また、何度も分筆や合筆を繰り返している土地では、昔の図面や資料を追いかける必要があり、面積のズレの原因を確認するのが難しくなることもあります。

道路や水路との境界が影響している

土地が道路や水路に接している場合、公簿面積と実測面積に差が出ることがあります。

たとえば、

• 道路境界が不明確
• 水路との境界があいまい
• セットバック部分がある
• 里道や赤道が関係している
• 側溝の位置と境界が一致していない

このような土地では、道路や水路との境界をどう確認するかによって、実測面積が変わることがあります。

道路や水路との境界は、個人同士だけで決められない場合があります。

市区町村などの道路管理者や水路管理者との確認が必要になることもあります。

登記簿の面積と固定資産税の面積が違うこともある

土地の面積には、登記簿上の面積だけでなく、固定資産税の課税明細書に記載されている面積もあります。

この2つが同じとは限りません。

固定資産税は、市区町村が課税のために管理している情報に基づいています。

一方、登記簿の面積は法務局で管理されている登記情報です。

そのため、登記簿の面積、固定資産税の面積、実測面積がそれぞれ違うというケースもあります。

土地を売却したり、相続財産として評価したりするときは、どの面積を見ているのかを確認することが大切です。

公簿面積と実測面積の違いは問題になる？

公簿面積と実測面積が少し違うだけで、すぐに大きな問題になるとは限りません。

ただし、次のような場面では注意が必要です。

土地を売却するとき

土地を売却するときは、公簿面積と実測面積の違いが問題になりやすいです。

売買価格を面積単価で決める場合、面積が変わると価格にも影響します。

たとえば、1㎡あたり10万円で売買する土地の場合、実測面積が公簿面積より10㎡広ければ、単純計算で100万円分の差が出ることになります。

そのため、土地売買では、公簿面積で売買するのか、実測面積で精算するのかを契約で明確にしておく必要があります。

相続財産を評価するとき

相続した土地では、面積が財産評価に関係することがあります。

公簿面積と実測面積に大きな差があると、土地の評価額や相続人間の話し合いに影響する可能性があります。

特に、相続人同士で土地を分ける場合や、一部の相続人が土地を取得して代償金を支払う場合は、実際の面積を確認しておいた方が安心です。

建物を建てるとき

建物を建てる場合、土地の面積は建ぺい率や容積率の計算に関係します。

登記簿の面積だけを見て建築計画を立てると、実際には思ったより使える面積が少ないことがあります。

また、道路との関係やセットバックがある場合、有効に使える面積がさらに減ることもあります。

建築を予定している土地では、実際の面積や境界、道路との関係を確認することが大切です。

分筆や地積更正をするとき

土地を分ける分筆登記や、登記簿の面積を直す地積更正登記では、正確な測量が必要になります。

現況測量で面積が違っただけでは、すぐに登記簿の面積を変更できるわけではありません。

通常は、隣地との境界確認や地積測量図の作成が必要になります。

この場合は、土地家屋調査士に依頼して手続きを進めることになります。

公簿売買と実測売買の違い

土地売買では、「公簿売買」と「実測売買」という考え方があります。

この違いを理解しておくことは非常に重要です。

公簿売買とは

公簿売買とは、登記簿に記載された公簿面積をもとに売買する方法です。

売買後に実測面積が公簿面積と違っていても、原則として代金の精算をしない契約内容になることが多いです。

たとえば、公簿面積100㎡として売買した土地が、実際には103㎡だったとしても、その差額を精算しないという考え方です。

ただし、契約内容によって扱いは変わるため、必ず売買契約書の内容を確認する必要があります。

実測売買とは

実測売買とは、測量後の実測面積をもとに売買する方法です。

契約時に仮の面積で価格を決めておき、測量後に面積が確定した段階で売買代金を精算することがあります。

たとえば、1㎡あたり10万円として契約し、実測面積が公簿面積より5㎡多ければ、50万円を追加精算するようなケースです。

実測売買は、土地の面積差が価格に直接影響するため、測量結果が重要になります。

公簿面積と実測面積が違ったらどうすればいい？

公簿面積と実測面積が違うとわかった場合、まずは慌てずに状況を確認しましょう。

大切なのは、単に面積だけを見るのではなく、なぜ違うのかを確認することです。

まずは測量の種類を確認する

最初に確認すべきなのは、その実測面積がどのような測量によるものかです。

現況測量なのか、確定測量なのかで意味が違います。

現況測量で出た面積は、現地の状態をもとにした参考面積です。

一方、確定測量で隣地との境界確認まで行った面積であれば、より信頼性の高い面積になります。

「実測面積」とだけ聞いて判断するのではなく、どのような測量をした結果なのかを確認することが大切です。

境界が確定しているか確認する

面積の違いが大きい場合は、境界がはっきりしているかを確認しましょう。

境界杭があるか、隣地との境界確認書があるか、過去の地積測量図があるかを確認します。

境界があいまいなままでは、実測面積が正しいかどうかも判断しにくくなります。

地積更正登記が必要か検討する

公簿面積と実測面積に差がある場合、必要に応じて地積更正登記を検討します。

地積更正登記とは、登記簿に記載されている土地の面積を、正しい面積に直す登記です。

ただし、面積が少し違うからといって、必ず地積更正登記をしなければならないわけではありません。

売却、分筆、相続、融資、建築計画などに影響する場合や、差が大きい場合に検討されることが多いです。

地積更正登記をするには、境界確認や測量図の作成が必要になるため、土地家屋調査士に相談するのが一般的です。

土地家屋調査士に相談する

公簿面積と実測面積が違う場合、最終的には土地家屋調査士に相談するのが安心です。

土地家屋調査士は、土地の測量や境界確認、不動産の表示に関する登記を扱う専門家です。

土地家屋調査士に相談すると、

• 面積差の原因
• 境界確認の必要性
• 確定測量の必要性
• 地積更正登記の可否
• 売却前に整理すべき点
• 分筆や相続での注意点

を確認できます。

特に、土地の売却や相続が関係する場合は、早めに相談しておくと手続きがスムーズです。

実際によくあるケース

相続した実家の土地を売却しようとしたところ、登記簿では土地の面積が180㎡となっていました。

しかし、不動産会社から売却前に測量を勧められ、土地家屋調査士が測量したところ、実際には約190㎡あることがわかりました。

調べてみると、その土地はかなり昔から所有していた土地で、過去の測量図も古く、境界杭も一部しか残っていませんでした。

その後、隣地所有者と立会いを行い、境界を確認したうえで確定測量を実施。

最終的に実測面積が登記簿より広いことが確認できたため、売買条件を整理し、買主にも正確な面積を説明したうえで売却を進めることができました。

このように、公簿面積と実測面積の違いは、売却の直前に初めてわかることがあります。

特に相続した土地や古い土地では、早めに面積と境界を確認しておくことが大切です。

公簿面積と実測面積の違いでよくある誤解

登記簿の面積は必ず正しい

登記簿の面積は重要な情報ですが、必ず現在の実測面積と一致するとは限りません。

古い測量や公図をもとにした土地では、実際の面積と差が出ることがあります。

実測面積の方が必ず正しい

実測面積といっても、現況測量なのか確定測量なのかで意味が違います。

現況測量だけでは、境界が確定していない場合があります。

「実測したから絶対に正しい」と考えるのではなく、測量の内容を確認することが重要です。

面積が広ければ必ず得をする

公簿面積より実測面積が広い場合、一見すると得をしたように感じるかもしれません。

しかし、境界確認が必要になったり、地積更正登記が必要になったり、売買価格の精算が発生したりすることがあります。

また、隣地との境界認識が違う場合は、トラブルになる可能性もあります。

面積が違っても放置してよい

面積差が小さく、特に売却や建築の予定がない場合は、すぐに問題にならないこともあります。

しかし、土地を売る、建物を建てる、分筆する、相続人同士で分けるといった場面では、面積差が大きな問題になることがあります。

将来のためにも、面積差がわかった時点で専門家に相談しておくと安心です。

よくある質問

Q. 公簿面積と実測面積が違うのはよくあることですか？

はい、特に古い土地では珍しくありません。

昔の測量精度、公図の古さ、境界の不明確さなどが原因で、公簿面積と実測面積が違うことがあります。

Q. 公簿面積と実測面積のどちらが正しいですか？

一概には言えません。

公簿面積は登記簿上の面積で、実測面積は測量によって出した面積です。

ただし、実測面積も現況測量なのか確定測量なのかで意味が変わるため、測量の内容を確認する必要があります。

Q. 面積が違ったら必ず地積更正登記が必要ですか？

必ず必要とは限りません。

ただし、差が大きい場合や、売却・分筆・相続・融資などに影響する場合は、地積更正登記を検討することがあります。

Q. 土地を売るときは公簿面積と実測面積のどちらで売りますか？

契約内容によります。

公簿面積で売買する公簿売買もあれば、測量後の面積で精算する実測売買もあります。

どちらで売買するかは、売買契約書で明確にする必要があります。

Q. 実測面積が公簿面積より狭かったら損ですか？

売買や相続の場面では影響することがあります。

ただし、まずは境界が正しく確認されているか、測量の内容に問題がないかを確認することが大切です。

Q. 公簿面積と実測面積が違う場合、誰に相談すればいいですか？

土地家屋調査士に相談するのが一般的です。

土地家屋調査士は、土地の測量、境界確認、地積更正登記などに対応できます。

まとめ｜公簿面積と実測面積の違いは、古い土地ほど起こりやすい

公簿面積とは、登記簿に記載されている土地の面積です。

一方、実測面積とは、現地で測量して計算した面積です。

この2つが違う理由には、次のようなものがあります。

• 昔の測量精度が現在ほど高くなかった
• 古い公図と現地が合っていない
• 境界があいまいなまま面積が登録されている
• 縄伸び・縄縮みがある
• 過去の分筆や合筆の経緯が古い
• 道路や水路との境界が影響している
• 登記簿と固定資産税の管理情報が違うことがある

公簿面積と実測面積が違っても、すぐに大問題になるとは限りません。

しかし、土地の売却、相続、分筆、建築、融資が関係する場合は、面積差が重要な問題になることがあります。

特に売買では、公簿売買なのか実測売買なのかを契約で明確にすることが大切です。

また、面積差が大きい場合や登記簿の面積を直したい場合は、確定測量や地積更正登記を検討することになります。

「登記簿の面積と測量した面積が違う」
「相続した土地の本当の面積がわからない」
「土地を売る前に面積を確認したい」

このような場合は、早めに土地家屋調査士へ相談し、境界と面積を正しく確認しておきましょう。