位置指定道路とは？私道との違い・建て替え時の注意点を土地家屋調査士が解説

土地や中古住宅を購入するとき、不動産資料に「位置指定道路に接道」と書かれていることがあります。

また、古い住宅地や分譲地では、前面道路が市道ではなく位置指定道路になっていることもあります。

しかし、初めて聞く方にとっては、

「位置指定道路とは何？」
「私道とは違うの？」
「位置指定道路なら建て替えできる？」
「道路の持分がないと危ない？」
「売却するときに不利になる？」

と疑問に感じることが多いはずです。

結論からいうと、位置指定道路とは、建築基準法上の道路として特定行政庁から位置の指定を受けた道路です。

多くの場合は私道ですが、単なる私道ではなく、建築基準法上の道路として扱われる点が重要です。

この記事では、位置指定道路とは何か、私道との違い、2項道路との違い、建て替え・売却時の注意点、確認方法を初心者にもわかりやすく解説します。

位置指定道路とは？

位置指定道路とは、建築基準法42条1項5号に基づいて、特定行政庁から道路の位置の指定を受けた道路です。

簡単にいうと、土地を分譲したり、複数の宅地を作ったりするときに、建築基準法上の道路として使えるように指定を受けた道路です。

詳しい条文を確認したい方は、e-Gov法令検索「建築基準法」を参考にしてください。

位置指定道路は、次のような場面で出てきます。

• 分譲地の中にある道路
• 袋小路状の私道
• 複数の家が利用している私道
• 昔の宅地造成で作られた道路
• 市道ではないが建築基準法上の道路になっている道

見た目は普通の道路でも、市区町村が管理する公道ではなく、個人や法人が所有する私道であることがあります。

位置指定道路と私道の違い

位置指定道路を理解するうえで大切なのが、「私道」との違いです。

私道は所有・管理の話

私道とは、個人や法人など民間が所有している道路のことです。

つまり、「誰が所有している道路か」という所有・管理の面から見た言葉です。

私道には、建築基準法上の道路に該当するものもあれば、建築基準法上の道路ではないものもあります。

位置指定道路は建築基準法上の道路種別の話

一方、位置指定道路は、建築基準法上の道路として指定を受けた道路です。

つまり、「建物を建てるときに道路として扱えるか」という建築基準法上の分類です。

多くの位置指定道路は私道ですが、私道だからといって必ず位置指定道路とは限りません。

私道でも建て替えできるとは限らない

前面道路が私道であっても、建築基準法上の道路に該当しなければ、建て替えが難しくなることがあります。

そのため、不動産購入や建て替えの場面では、「私道か公道か」だけでなく、「建築基準法上の道路かどうか」を確認する必要があります。

位置指定道路と2項道路の違い

位置指定道路と2項道路も混同されやすい道路です。

どちらも建築基準法上の道路に関係しますが、成り立ちが違います。

位置指定道路は新しく築造して指定を受けた道路

位置指定道路は、宅地として利用するために道路を築造し、特定行政庁から位置の指定を受けた道路です。

分譲地などで、複数の区画がその道路に接するように作られているケースが多くあります。

2項道路は昔からある狭い道路

2項道路は、幅員4m未満でも建築基準法上の道路とみなされる道路です。

古い住宅地などで、昔から建物が立ち並んでいた狭い道が指定されていることがあります。

2項道路ではセットバックが問題になることが多いです。

一方、位置指定道路では、指定を受けた道路の範囲や幅員、道路内の越境、持分や通行・掘削承諾が問題になりやすいです。

位置指定道路かどうかの確認方法

前面道路が位置指定道路かどうかは、見た目だけでは判断できません。

次の方法で確認します。

自治体の建築指導課で確認する

まずは、市区町村の建築指導課、建築審査課、建築住宅課などで道路種別を確認します。

自治体によって担当部署の名称は異なります。

確認する主な内容は次のとおりです。

• 建築基準法上の道路か
• 42条1項5号道路か
• 位置指定道路の指定年月日
• 指定番号
• 指定された道路の幅員
• 指定道路図の有無
• 道路の範囲
• 廃止や変更の履歴

不動産広告に「位置指定道路」と書かれていても、最終的には自治体で確認することが大切です。

指定道路図・道路位置指定図を確認する

位置指定道路には、指定時の図面が残っていることがあります。

この図面には、道路の幅員、延長、形状、転回広場の位置などが示されている場合があります。

現地の道路幅や形が、指定時の図面と合っているかを確認することが重要です。

登記簿や公図も確認する

位置指定道路が私道の場合、道路部分の土地にも登記があります。

そのため、道路部分の所有者、共有持分、地目、地番などを確認します。

公図を見ることで、道路部分がどの地番になっているか、周辺の宅地とどのような位置関係にあるかも把握できます。

位置指定道路で建て替えできる？

位置指定道路に接している土地は、建築基準法上の接道条件を満たしていれば、建て替えできる可能性があります。

ただし、次の点を確認する必要があります。

2m以上接道しているか

建物の敷地は、原則として建築基準法上の道路に2m以上接している必要があります。

位置指定道路が建築基準法上の道路であっても、自分の敷地がその道路に2m以上接していなければ、建て替えに支障が出ることがあります。

接道義務については、関連記事「接道義務とは？」で詳しく解説できます。

指定道路の範囲と現況が合っているか

位置指定道路では、指定された道路の範囲と現地の道路状況が一致しているかが重要です。

たとえば、指定された道路幅が4mでも、実際には塀や植栽、駐車スペースによって狭くなっていることがあります。

このような場合、建築確認や売却時に問題になることがあります。

道路内に越境物がないか

位置指定道路の中に、ブロック塀、門柱、擁壁、屋根、配管、植木などが越境していることがあります。

道路内の越境物は、建て替えや売却の際に是正を求められることがあります。

現地の見た目だけで判断せず、指定図面や測量で確認することが大切です。

位置指定道路で注意すべき権利関係

位置指定道路では、建築基準法上の道路かどうかだけでなく、権利関係も重要です。

道路の持分があるか

位置指定道路が私道の場合、道路部分を周辺の宅地所有者で共有していることがあります。

自分の土地に道路持分があるかどうかは、登記簿で確認できます。

道路持分がない場合でも通行できるケースはありますが、将来の売却や融資で不安材料になることがあります。

通行承諾が必要になることがある

道路部分を他人が所有している場合、通行について承諾書が必要になることがあります。

特に、買主や金融機関が安心して取引できるように、通行承諾書の有無を確認することがあります。

掘削承諾が必要になることがある

上下水道、ガス管、排水管などを道路部分に埋設・交換する場合、道路所有者の掘削承諾が必要になることがあります。

建て替え時には、工事車両の通行やライフライン工事が関係するため、掘削承諾の有無は重要です。

位置指定道路では、建築できるかだけでなく、実際に工事や生活ができるかまで確認する必要があります。

位置指定道路に接する土地を売買するときの注意点

位置指定道路に接する土地を売買する場合は、買主に説明すべき事項が多くなります。

道路種別を明確にする

まず、前面道路が建築基準法上どの道路に該当するかを確認します。

位置指定道路であれば、指定番号や指定年月日、指定道路図の有無を確認しておくと説明しやすくなります。

道路持分を確認する

売買対象に道路持分が含まれるかどうかを確認します。

道路持分がある場合は、宅地と一緒に移転する必要があります。

道路持分が抜けていると、将来の利用や売却で問題になることがあります。

通行・掘削承諾を確認する

道路部分を他人が所有している場合は、通行や掘削の承諾があるか確認しましょう。

承諾書がない場合、買主や金融機関から取得を求められることがあります。

測量で道路境界を確認する

位置指定道路では、道路の範囲と敷地の境界を確認することも重要です。

道路との境界があいまいな場合や、塀・門柱などが道路内に入っている場合は、測量や境界確認が必要になることがあります。

土地家屋調査士に相談した方がよいケース

次のような場合は、土地家屋調査士に相談するのがおすすめです。

• 前面道路が位置指定道路と言われた
• 道路の幅員や範囲がわからない
• 指定道路図と現地が合っているか不安
• 道路との境界杭がない
• 塀や門柱が道路内に入っている可能性がある
• 土地を売却する予定がある
• 建て替え前に敷地と道路の関係を整理したい
• 道路持分や公図の見方がわからない
• 確定測量をしたい

土地家屋調査士は、道路種別そのものを指定する専門家ではありません。

しかし、指定道路図、公図、地積測量図、現地測量をもとに、敷地と道路の境界、道路幅員、越境の有無などを確認できます。

建築士や行政と連携しながら、建て替えや売却に必要な資料を整理することができます。

よくある質問

Q. 位置指定道路とは何ですか？

位置指定道路とは、建築基準法42条1項5号に基づき、特定行政庁から道路の位置の指定を受けた道路です。

多くの場合は私道ですが、建築基準法上の道路として扱われる点が重要です。

Q. 位置指定道路と私道は同じですか？

同じではありません。

私道は所有・管理の面から見た言葉で、位置指定道路は建築基準法上の道路種別です。

位置指定道路は私道であることが多いですが、私道すべてが位置指定道路とは限りません。

Q. 位置指定道路なら建て替えできますか？

接道義務などの条件を満たしていれば、建て替えできる可能性があります。

ただし、道路幅員、指定道路の範囲、越境物、道路持分、通行・掘削承諾なども確認が必要です。

Q. 位置指定道路の持分がないと危険ですか？

必ず使えないとは限りませんが、売却や融資、建て替え時に問題になることがあります。

道路持分や通行・掘削承諾の有無を確認しましょう。

Q. 位置指定道路はどこで確認できますか？

市区町村の建築指導課や建築審査課などで確認できます。

指定道路図や道路位置指定図を確認できる場合もあります。

まとめ｜位置指定道路は建築と権利関係の両方を確認することが大切

位置指定道路とは、建築基準法上の道路として特定行政庁から位置の指定を受けた道路です。

多くの場合は私道ですが、単なる私道ではなく、建築基準法上の道路として扱われる点が重要です。

重要なポイントは次のとおりです。

• 位置指定道路は建築基準法42条1項5号に基づく道路
• 多くの場合は私道だが、私道すべてが位置指定道路ではない
• 建て替えには接道義務を満たしているか確認が必要
• 指定道路図と現地が合っているか確認する
• 道路内の越境物に注意する
• 道路持分の有無を確認する
• 通行承諾・掘削承諾が問題になることがある
• 売却前には道路種別と権利関係を整理する
• 道路境界や測量は土地家屋調査士へ相談するのが安心

「前面道路が位置指定道路と言われた」
「建て替えできるか確認したい」
「道路持分があるかわからない」
「売却前に道路関係を整理したい」

このような場合は、自治体で道路種別を確認したうえで、土地家屋調査士や建築士に相談し、建築・測量・権利関係を整理しておきましょう。