建物表題登記を自分で申請しようとすると、多くの人が最初につまずくのが「図面」です。
法務局で建物表題登記の相談をしたときに、
「各階平面図を作成してください」
「建物図面が必要です」
「現況に合った図面を添付してください」
と言われて、何を書けばよいのかわからず困ってしまう方は少なくありません。
建物の登記で使う図面は、住宅メーカーや工務店が作成する間取り図とは違います。
見た目がきれいな図面であればよいわけではなく、法務局の登記手続きで使える形式に沿って、建物の形状、寸法、床面積、敷地内での位置関係などを正確に示す必要があります。
この記事では、各階平面図と建物図面の違い、書き方の基本、自分で作成するときに失敗しやすいポイント、土地家屋調査士に依頼する場合の費用目安を初心者にもわかりやすく解説します。
建物表題登記で必要になる2つの図面
建物表題登記では、原則として次の2つの図面が必要になります。
- 各階平面図
- 建物図面
どちらも建物の登記に使う重要な図面ですが、役割が違います。
各階平面図とは？
各階平面図とは、建物の各階ごとの形状、寸法、床面積、求積方法を示す図面です。
簡単にいうと、1階、2階、3階など、それぞれの階の外形を図面化し、その階の床面積をどのように計算したかを示すものです。
たとえば、2階建て住宅であれば、
- 1階の形状
- 1階の寸法
- 1階の床面積
- 2階の形状
- 2階の寸法
- 2階の床面積
- 求積方法
などを記載します。
ここで注意したいのは、各階平面図は、一般的な「間取り図」とは違うという点です。
リビング、キッチン、寝室、収納などの部屋名を細かく書くことが目的ではありません。
登記上重要なのは、建物の外形、各階の床面積、床面積の計算根拠です。
そのため、住宅メーカーの間取り図をそのまま提出しても、登記用の各階平面図としては使えないことがあります。
建物図面とは？
建物図面とは、建物が敷地のどこに建っているのかを示す図面です。
各階平面図が建物そのものの形や面積を示す図面であるのに対し、建物図面は、土地と建物の位置関係を示す図面です。
建物図面には、一般的に次のような内容を記載します。
- 敷地の形状
- 建物の配置
- 建物と境界線との距離
- 方位
- 道路との位置関係
- 隣接地との関係
- 地番
- 家屋番号
- 縮尺
建物図面を見ることで、建物がどの土地のどの位置に存在しているのかがわかります。
法務局で取得できる建物図面や各階平面図については、法務局「登記事項証明書（土地・建物）、地図・図面証明書を取得したい方」でも案内されています。
各階平面図と建物図面の違い
各階平面図と建物図面は、どちらも建物登記に必要な図面ですが、目的が違います。
各階平面図は建物の形と面積を示す図面
各階平面図は、建物の各階の形状と床面積を示す図面です。
どの階がどのような形をしていて、床面積が何㎡になるのかを明らかにします。
特に重要なのは、床面積の計算です。
建物表題登記では、登記簿に床面積が記載されるため、その根拠となる図面が必要になります。
建物図面は敷地内の建物位置を示す図面
建物図面は、敷地の中で建物がどこに建っているかを示す図面です。
建物と土地の境界線との距離、道路との関係、隣地との位置関係などを確認するために使います。
建物図面が不正確だと、建物の所在や位置関係がわかりにくくなり、法務局から補正を求められることがあります。
各階平面図の書き方
ここからは、各階平面図の基本的な書き方を説明します。
ただし、実際の図面作成には建物の構造や現地の状況によって判断が必要です。
ここでは、初心者向けに全体像をつかむための流れとして解説します。
1. 建物の外形を確認する
まず、建物の外形を確認します。
各階平面図で重要なのは、部屋の中の間取りよりも、各階の外周がどのような形になっているかです。
たとえば、
- 長方形の建物なのか
- L字型の建物なのか
- 一部に張り出しがあるのか
- 1階と2階で形が違うのか
- 吹抜けがあるのか
- 車庫や物置が一体になっているのか
といった点を確認します。
建物の形が複雑な場合は、床面積の計算も複雑になります。
2. 現況の寸法を測る
次に、建物の寸法を測ります。
建物表題登記では、原則として現況に基づいて図面を作成します。
そのため、設計図や建築確認図面があっても、実際に完成した建物と違いがないか確認する必要があります。
測る主なポイントは次のとおりです。
- 建物外周の長さ
- 出っ張り部分の寸法
- 凹んでいる部分の寸法
- 1階と2階で形が違う部分
- 吹抜け部分
- バルコニーやベランダ
- 車庫や物置
- 階段部分
- 屋根付き部分
特に注意が必要なのは、バルコニー、ベランダ、車庫、吹抜けなどです。
これらは、構造や利用状況によって床面積に入るかどうかの判断が必要になることがあります。
単に見た目だけで「入る」「入らない」と判断するのは危険です。
3. 床面積に入る部分・入らない部分を整理する
各階平面図では、床面積の計算が重要です。
建物の床面積は、単純に建物を上から見た面積をすべて足せばよいわけではありません。
たとえば、次のような部分は判断が必要になることがあります。
- 吹抜け
- バルコニー
- ベランダ
- ポーチ
- 車庫
- 物置
- 小屋裏収納
- ロフト
- 外部階段
- ピロティ
- 庇の下の部分
登記上の床面積に入るかどうかは、建物の構造、壁や柱の有無、利用状況などによって判断されます。
ここを間違えると、登記簿に記載される床面積が誤ってしまうため注意が必要です。
4. 縮尺を決める
各階平面図は、縮尺に合わせて作成します。
一般的には、建物の大きさに応じて、見やすく正確に表示できる縮尺を使います。
よく使われる縮尺としては、次のようなものがあります。
- 1/100
- 1/200
- 1/250
ただし、建物の大きさや図面の見やすさによって適切な縮尺は変わります。
縮尺が不適切だと、図面が見づらくなったり、必要な寸法が読み取りにくくなったりします。
5. 各階の外形を描く
縮尺を決めたら、各階の外形を描きます。
各階平面図では、1階、2階、3階など、階ごとに形状を示します。
1階と2階の形が同じ場合でも、それぞれの階の床面積を示す必要があります。
一方で、1階と2階の形が異なる場合は、どの部分が1階だけなのか、どの部分が2階にもあるのかを正確に表す必要があります。
6. 寸法と求積方法を記載する
各階平面図では、床面積をどのように計算したかがわかるように、寸法や求積方法を記載します。
たとえば、長方形の建物であれば、
縦の長さ × 横の長さ
で床面積を計算できます。
L字型や凹凸のある建物では、建物をいくつかの長方形などに分けて、それぞれの面積を計算し、合計する方法が使われます。
求積方法がわかりにくいと、法務局から補正を求められることがあります。
7. 階段・吹抜け・床のない部分を明確にする
吹抜けなど、床がない部分がある場合は、その部分をわかりやすく表示する必要があります。
また、階段部分やロフト、小屋裏収納なども、床面積の判断に関係することがあります。
どこまでを床面積に含めるのか、どこを除外するのかが明確でないと、図面として不十分になることがあります。
建物図面の書き方
次に、建物図面の基本的な書き方を説明します。
建物図面は、各階平面図よりも「敷地との位置関係」が重要になります。
1. 敷地の形状を確認する
まず、建物が建っている土地の形状を確認します。
敷地の形状は、公図、地積測量図、過去の測量図、現地の境界標などをもとに確認します。
ただし、公図だけでは正確な敷地形状がわからないことがあります。
境界杭がない場合や、現地と公図が合っていない場合は、土地の境界確認が必要になることがあります。
2. 建物と境界線との距離を測る
建物図面では、建物が敷地内のどこにあるかを示す必要があります。
そのため、建物の角から境界線までの距離を測ります。
たとえば、
- 北側境界から建物までの距離
- 東側境界から建物までの距離
- 道路境界から建物までの距離
- 隣地境界から建物までの距離
などを確認します。
ここが不正確だと、建物の位置が正しく表示できません。
特に、敷地境界があいまいな場合は、正確な建物図面を作るのが難しくなります。
3. 敷地内に建物を配置する
敷地の形状と建物の位置が確認できたら、敷地内に建物を配置します。
建物図面では、建物の形状だけでなく、土地との位置関係を示すことが大切です。
隣地との距離、道路との距離、敷地内での建物の向きなどがわかるように作成します。
4. 道路や隣地との関係を示す
建物図面には、道路や隣地との関係も記載します。
たとえば、
- 前面道路の位置
- 隣地の地番
- 敷地の地番
- 方位
- 建物の位置
などです。
建物がどの土地の上に存在しているのかを明確にするため、周辺の土地との関係も重要になります。
5. 方位と縮尺を記載する
建物図面には、方位と縮尺を記載します。
方位がないと、図面上で建物の向きがわかりません。
縮尺が不明確だと、図面としての正確性が判断しにくくなります。
図面は、ただ建物の形を描けばよいのではなく、登記記録として利用できるように、必要事項を正確に記載する必要があります。
個人で図面作成すると失敗しやすい理由
建物表題登記は、所有者本人が申請することもできます。
そのため、各階平面図や建物図面も自分で作成しようとする方がいます。
しかし、実際には図面作成でつまずくケースが多いです。
寸法を正確に測れない
建物の寸法は、単にメジャーで外側を測ればよいというものではありません。
床面積の算定では、どこを基準に測るのか、どの部分を床面積に含めるのかを正しく判断する必要があります。
少しの測定誤差でも、床面積や図面の形が変わってしまうことがあります。
床面積に入る部分の判断が難しい
吹抜け、バルコニー、車庫、物置、ロフト、小屋裏収納などは、床面積に入るかどうかの判断が難しい部分です。
建築確認の図面と、登記上の床面積の考え方が完全に一致するとは限りません。
そのため、建築確認済証や設計図がある場合でも、登記用の床面積としてそのまま使えるとは限らないことがあります。
敷地境界がわからない
建物図面を作成するには、建物と敷地境界との位置関係を示す必要があります。
しかし、境界杭が見つからない、古いブロック塀の位置が境界かわからない、公図と現地が合っていないといったケースは少なくありません。
敷地境界が不明確なまま建物図面を作成すると、建物の位置が正確に示せないことがあります。
法務局の形式に合わない
建物図面・各階平面図には、登記用図面としての形式があります。
縮尺、寸法、求積方法、方位、地番、家屋番号、作成者の表示など、必要な情報が不足していると補正の対象になります。
一般的な間取り図や手書きのメモでは、法務局に提出する図面として不十分なことがあります。
CADが使えず図面の精度が不足する
手書きで図面を作ることが絶対にできないわけではありません。
しかし、正確な縮尺で線を引き、寸法や求積を整理し、法務局が確認しやすい図面を作るには、かなりの手間がかかります。
現在では、土地家屋調査士はCADを使って正確に作図することが一般的です。
個人で同じ精度の図面を作るのは、簡単ではありません。
補正対応に時間がかかる
自分で図面を作成して申請した場合、法務局から補正を求められることがあります。
補正になると、図面を修正したり、現地を測り直したり、法務局に再度相談したりする必要があります。
平日に法務局へ行く時間が取れない方にとっては、大きな負担になります。
各階平面図・建物図面は自分で作れる？
結論として、各階平面図や建物図面を自分で作成することは不可能ではありません。
法務局は、所有者本人による建物表題登記の申請を禁止しているわけではありません。
しかし、現実的にはかなり難易度が高い手続きです。
特に、次のような建物では、自分で図面を作成するのは難しくなります。
- 建物の形が複雑
- 1階と2階の形が違う
- 吹抜けがある
- ロフトや小屋裏収納がある
- 車庫や物置が一体になっている
- 境界杭がない
- 敷地形状が複雑
- 古い建物で資料が少ない
- 増築や一部取り壊しがある
- 建築確認図面と現況が違う
このような場合は、最初から土地家屋調査士に相談した方が、結果的に早く済むことがあります。
図面だけ土地家屋調査士に依頼できる？
最近は、
「建物表題登記は自分で申請したいけれど、図面だけ土地家屋調査士に作ってほしい」
という相談もあります。
図面作成だけを依頼できるかどうかは、土地家屋調査士によって対応が分かれます。
対応してくれる事務所もありますが、図面だけの依頼は受けていない事務所もあります。
なぜなら、建物図面や各階平面図は登記申請の内容と密接に関係するため、図面だけを切り離して作成するのが難しい場合があるからです。
また、図面に誤りがあると登記内容にも影響します。
そのため、土地家屋調査士としては、現地調査、床面積の判断、申請内容の確認まで含めて依頼を受けたいと考えることもあります。
図面だけ依頼したい場合は、事前に対応可能か確認しましょう。
土地家屋調査士に依頼するメリット
土地家屋調査士に依頼すると、単に図面をきれいに作ってもらえるだけではありません。
登記に必要な判断を含めて確認してもらえる点が大きなメリットです。
現況に基づいて正確に測量してもらえる
土地家屋調査士は、現地で建物の形状や寸法を確認し、登記に必要な図面を作成します。
設計図だけに頼るのではなく、完成後の現況を確認して作図します。
床面積の判断をしてもらえる
床面積に入る部分、入らない部分の判断は、初心者には難しい部分です。
土地家屋調査士に依頼すれば、建物の構造や利用状況を確認したうえで、登記上の床面積を整理してもらえます。
建物と敷地の位置関係を確認してもらえる
建物図面では、敷地内での建物の位置が重要です。
土地家屋調査士は、境界標や資料を確認し、建物と敷地の位置関係を整理します。
境界が不明確な場合には、必要に応じて測量や境界確認の相談もできます。
法務局の補正を減らしやすい
土地家屋調査士は、登記用図面の作成に慣れています。
法務局が確認しやすい形式で図面を作成するため、自己作成よりも補正のリスクを減らしやすくなります。
もちろん、案件によって法務局から確認が入ることはありますが、最初から専門家に依頼することで手続きがスムーズになることが多いです。
土地家屋調査士に依頼した場合の費用目安
費用は地域、建物の規模、構造、資料の有無、現地調査の難易度によって変わります。
一般的な目安は次のとおりです。
図面作成のみを依頼する場合
建物図面と各階平面図の作成のみを依頼する場合、4万円〜8万円程度が一つの目安です。
ただし、図面作成のみの依頼を受けていない事務所もあります。
また、現地調査の内容や建物の複雑さによって費用は変わります。
建物表題登記まで依頼する場合
建物表題登記を図面作成込みで土地家屋調査士に依頼する場合、8万円〜15万円程度が一つの目安です。
新築住宅で資料がそろっている場合は比較的スムーズですが、古い建物や増築がある建物では費用が上がることがあります。
境界確認や測量が必要な場合
建物図面を作るために敷地境界の確認や測量が必要になる場合は、別途費用がかかります。
内容によっては、5万円〜20万円以上かかることもあります。
特に、境界杭がない土地や、公図と現地が合わない土地では、作業量が増える可能性があります。
図面作成前に準備しておきたい資料
土地家屋調査士に依頼する場合でも、自分で申請する場合でも、次の資料があると手続きがスムーズです。
- 建築確認済証
- 検査済証
- 建築確認申請書
- 設計図面
- 配置図
- 平面図
- 立面図
- 土地の登記事項証明書
- 公図
- 地積測量図
- 建築工事請負契約書
- 固定資産税関係資料
- 建物の写真
すべてが必ず必要というわけではありません。
ただし、資料が多いほど、建物の構造や床面積、敷地との位置関係を確認しやすくなります。
古い建物で図面がない場合はどうする？
相続した古い建物では、建築確認図面や設計図が残っていないことがあります。
この場合でも、建物表題登記や表題部変更登記ができないとは限りません。
土地家屋調査士が現地を確認し、建物の寸法や構造、用途、敷地との位置関係を調査して、登記用の図面を作成することがあります。
ただし、古い建物では次のような問題が起こりやすいです。
- 増築の履歴がわからない
- 未登記部分がある
- 建物の一部が取り壊されている
- 敷地境界が不明確
- 建物の構造が登記簿と違う
- 固定資産税台帳の内容と現況が違う
このようなケースでは、通常の新築建物より調査に時間がかかります。
早めに土地家屋調査士に相談することをおすすめします。
よくある質問
Q. 各階平面図は間取り図と同じですか？
同じではありません。
各階平面図は、各階の形状、寸法、床面積、求積方法を示す登記用の図面です。
一般的な間取り図とは目的が違います。
Q. 建物図面には何を書くのですか？
建物図面には、敷地の形状、建物の配置、境界線との距離、方位、地番、周辺土地との関係などを記載します。
建物がどの土地のどの位置にあるかを示すための図面です。
Q. 建築会社の図面をそのまま使えますか？
そのまま使えるとは限りません。
建築会社の図面は建築計画や施工のための図面であり、登記用の図面とは目的が違います。
現況と一致しているか、床面積の考え方が登記に合っているかを確認する必要があります。
Q. 手書きでも作成できますか？
手書きで作成すること自体は不可能ではありません。
ただし、縮尺、寸法、求積方法、建物の配置などを正確に記載する必要があるため、実際には難易度が高いです。
Q. 図面だけ土地家屋調査士に依頼できますか？
対応している事務所もありますが、受け付けていない事務所もあります。
図面だけでなく、建物表題登記の申請まで含めて依頼する形になることも多いです。
Q. 図面作成にはどのくらい費用がかかりますか？
図面作成のみなら4万円〜8万円程度、建物表題登記まで依頼する場合は8万円〜15万円程度が目安です。
ただし、建物の規模や複雑さ、資料の有無、境界確認の必要性によって変わります。
まとめ｜各階平面図・建物図面は「登記用の図面」として正確さが求められる
建物表題登記では、原則として各階平面図と建物図面が必要になります。
各階平面図は、建物の各階の形状、寸法、床面積、求積方法を示す図面です。
建物図面は、建物が敷地のどこに建っているかを示す図面です。
重要なポイントは次のとおりです。
- 各階平面図は一般的な間取り図とは違う
- 建物図面は敷地と建物の位置関係を示す
- 図面は現況に基づいて作成する必要がある
- 床面積に入る部分・入らない部分の判断が難しい
- バルコニー、吹抜け、車庫、ロフトなどは注意が必要
- 建築会社の図面をそのまま使えるとは限らない
- 手書きでも不可能ではないが、補正になりやすい
- 図面だけ土地家屋調査士に依頼できるかは事務所による
- 建物表題登記までまとめて依頼した方がスムーズなことも多い
各階平面図や建物図面は、見た目だけ整っていればよい図面ではありません。
登記簿に記載される建物の床面積や所在を示す重要な資料です。
「自分で建物表題登記をしたい」
「法務局から図面を作るように言われた」
「建築会社の図面を使ってよいのかわからない」
「古い建物で図面が残っていない」
このような場合は、早めに土地家屋調査士に相談し、正確な図面を作成できるか確認しておきましょう。
