建物を一部取り壊したときの登記｜図面が必要な場合と不要な場合を専門家がわかりやすく解説

建物を取り壊したときは「滅失登記が必要」と聞いたことがある方は多いと思います。

しかし、実際には、建物を全部取り壊した場合と、一部だけ取り壊した場合では、必要になる登記が違います。

たとえば、

「2階建ての2階部分だけを取り壊した」
「増築部分だけを撤去した」
「車庫や物置だけを解体した」
「母屋は残して、離れだけを取り壊した」
「主たる建物は壊したが、附属建物は残っている」

このような場合、必ずしも建物滅失登記になるわけではありません。

結論からいうと、建物全体がなくなった場合は建物滅失登記、一部だけ取り壊して建物が残っている場合は建物表題部変更登記が必要になることが多いです。

そして、建物を一部取り壊したときに多くの人が迷うのが、建物図面や各階平面図が必要になるかどうかです。

図面が必要になるかどうかは、取り壊した部分、登記されている建物の内容、床面積や外形の変化、法務局に備え付けられている図面の有無によって変わります。

この記事では、建物を一部取り壊したときに必要な登記、滅失登記と表題部変更登記の違い、図面が必要な場合と不要な場合、費用や注意点を初心者にもわかりやすく解説します。

建物を全部取り壊した場合は滅失登記

まず、建物を全部取り壊した場合は、建物滅失登記を申請します。

建物滅失登記とは、登記されている建物が取り壊しや焼失などによって存在しなくなったときに、法務局の建物登記記録を閉鎖するための登記です。

たとえば、登記されている住宅をすべて解体し、現地が完全に更地になった場合は、建物滅失登記の対象になります。

建物を全部取り壊した場合は、通常、建物図面や各階平面図を新しく作る必要はありません。

なぜなら、建物そのものがなくなっているため、新しい建物の形や床面積を図面で示す必要がないからです。

ただし、解体証明書や取壊証明書、現地確認など、建物がなくなったことを示す資料は必要になります。

建物を一部だけ取り壊した場合は表題部変更登記になることが多い

建物の一部だけを取り壊した場合は、建物滅失登記ではなく、建物表題部変更登記になることが多いです。

建物表題部変更登記とは、登記されている建物の所在、種類、構造、床面積、附属建物などに変更があった場合に、登記内容を現在の状態に合わせる手続きです。

たとえば、次のようなケースです。

• 2階建ての2階部分だけを取り壊した
• 増築部分を撤去して床面積が減った
• 建物の一部を減築した
• 登記されている車庫を取り壊した
• 登記されている物置を取り壊した
• 母屋は残して、登記されている離れだけを取り壊した
• 主たる建物は残し、附属建物だけを取り壊した

このように、登記されている建物の一部がなくなり、建物全体としてはまだ残っている場合には、表題部変更登記として整理するのが一般的です。

滅失登記と表題部変更登記の違い

建物を取り壊したときに重要なのは、建物全体がなくなったのか、一部だけがなくなったのかです。

建物全体がなくなった場合

登記されている建物が物理的にすべてなくなった場合は、建物滅失登記を行います。

この場合、登記簿上の建物の記録を閉鎖します。

たとえば、登記されている住宅を完全に解体し、附属建物も含めて何も残っていない場合です。

建物の一部が残っている場合

建物の一部を取り壊しても、登記されている建物の一部が残っている場合は、建物表題部変更登記になることが多いです。

この場合、登記記録を閉鎖するのではなく、現在残っている建物の状態に登記内容を変更します。

たとえば、2階建てを平屋にした場合や、登記されている車庫だけを取り壊した場合などです。

図面が必要かどうかは何で決まる？

建物を一部取り壊したときに図面が必要かどうかは、単純に「一部取り壊しだから必要」「附属建物だから不要」と一律には判断できません。

主に次の要素で変わります。

• 床面積が変わるか
• 建物の外形が変わるか
• 階数や構造が変わるか
• 主たる建物の変更か、附属建物の滅失か
• 法務局に建物図面・各階平面図が備え付けられているか
• 登記された時期が古いか
• 既存の図面で変更後の状態を説明できるか

特に重要なのは、床面積や外形が変わるかどうかです。

床面積が変わる場合は、変更後の床面積を示すために、各階平面図が必要になることが多いです。

また、建物の配置や外形が変わる場合は、建物図面が必要になることがあります。

図面が必要になることが多いケース

まず、図面が必要になりやすいケースから見ていきます。

2階部分だけを取り壊した場合

2階建ての建物の2階部分だけを取り壊して平屋にした場合、登記簿上の構造や床面積が変わります。

たとえば、登記簿には「木造かわらぶき2階建」と記載されているのに、現地は平屋になっている場合です。

この場合、建物の構造や各階の床面積が変わるため、建物表題部変更登記が必要になります。

また、2階部分の床面積がなくなるため、各階平面図が必要になることが多いです。

建物の外形や配置に変更がある場合には、建物図面も必要になることがあります。

増築部分を撤去した場合

過去に増築した部分を取り壊し、元の状態に戻した場合も注意が必要です。

登記簿上、増築後の床面積で登記されている場合、その増築部分を撤去すると床面積が減ります。

この場合、登記簿の床面積と現況が一致しなくなるため、建物表題部変更登記が必要になります。

床面積が変わる以上、変更後の面積を計算するための各階平面図が必要になることが多いです。

建物の一部を物理的に撤去した場合

建物の一部を取り壊した場合も、床面積や外形が変わることがあります。

たとえば、

• 離れの半分を取り壊した
• 倉庫の一角を撤去した
• 住宅の一部を減築した
• 店舗部分だけを取り壊した
• 建物の張り出し部分を撤去した

このような場合、変更後の建物の輪郭や床面積を明確にする必要があります。

そのため、建物図面や各階平面図が必要になることが多いです。

主たる建物の床面積が変わる場合

主たる建物の床面積が変わる場合は、図面が必要になる可能性が高くなります。

主たる建物とは、登記簿上で中心となる建物のことです。

住宅であれば、通常は居宅部分が主たる建物になります。

主たる建物の一部を取り壊して床面積が変わる場合は、登記簿の内容を現況に合わせる必要があります。

この場合、変更後の床面積を示す各階平面図が必要になることが多く、外形が変わる場合は建物図面も必要になることがあります。

図面が不要になることがあるケース

次に、図面が不要になることがあるケースを見ていきます。

ただし、ここでいう「不要」は、必ず不要という意味ではありません。

法務局に既存の図面が備え付けられているか、登記の内容と現況の整合性が取れるかによって判断が変わります。

登記されている附属建物を丸ごと取り壊した場合

登記されている車庫、物置、倉庫などの附属建物を丸ごと取り壊した場合、主たる建物がそのまま残っていれば、建物表題部変更登記になります。

この場合、附属建物を登記簿から削除する形になります。

法務局に既存の建物図面や各階平面図が備え付けられており、取り壊した附属建物が特定できる場合には、新しい図面の提出が不要になることがあります。

ただし、古い建物で図面が備え付けられていない場合や、どの附属建物を取り壊したのか特定しにくい場合は、図面や追加資料を求められることがあります。

未登記の物置や車庫だけを取り壊した場合

そもそも法務局に登記されていない物置や車庫を取り壊した場合は、通常、法務局での建物表題部変更登記や滅失登記は不要です。

なぜなら、登記簿に記録がない建物については、法務局で消す登記記録がないからです。

ただし、未登記建物でも、市区町村の固定資産税台帳に登録されていることがあります。

この場合は、法務局ではなく、市区町村の資産税課などへ家屋滅失届を提出する必要があることがあります。

登記されていない増築部分だけを取り壊した場合

登記されていない増築部分を取り壊した場合も、登記内容と現況が結果的に一致しているのであれば、法務局での変更登記が不要になることがあります。

たとえば、登記簿上は100㎡の建物として登記されており、実際には過去に20㎡増築されていたものの、その増築部分が未登記だったとします。

その未登記増築部分だけを取り壊し、現況が登記簿上の100㎡に戻った場合、登記内容と現況が一致するため、変更登記が不要と判断されることがあります。

ただし、未登記増築部分が本当に登記に反映されていなかったか、現在の建物が登記内容と一致しているかは確認が必要です。

自己判断せず、土地家屋調査士や法務局に相談した方が安全です。

一元化指定期日とは？

建物の一部取り壊しで図面が必要かどうかを考えるとき、実務上「一元化指定期日」が問題になることがあります。

一元化指定期日とは、簡単にいうと、建物の登記に関する図面の備付けや登記事務の取扱いが整備された時期に関係するものです。

専門的な話になるため、一般の方は細かい制度まで覚える必要はありません。

実務上大切なのは、古い時期に登記された建物では、法務局に建物図面や各階平面図が備え付けられていないことがあるという点です。

法務局に図面が備え付けられていない場合、附属建物の滅失や一部取り壊しであっても、変更後の建物を示すために図面を求められることがあります。

一方、比較的新しい登記で、法務局に建物図面や各階平面図が備え付けられている場合には、既存図面で確認できる範囲について、新しい図面の提出が不要になることもあります。

ただし、一元化指定期日は登記所ごとに異なるため、最終的には管轄法務局で確認する必要があります。

一元化指定期日一覧はこちら

一元化指定期日より前の建物で注意すべきこと

一元化指定期日より前に表題登記された古い建物では、法務局に建物図面や各階平面図が備え付けられていないことがあります。

この場合、建物の一部を取り壊したときに、変更後の建物の形や床面積を説明する資料が不足しやすくなります。

そのため、

• 建物図面
• 各階平面図
• 現況写真
• 取壊証明書
• 上申書
• 固定資産税関係資料

などを求められることがあります。

古い建物では、現地と登記簿の内容が一致していないことも多いため、単純な附属建物の滅失だと思っていても、実際には確認事項が多くなることがあります。

主たる建物と附属建物の整理にも注意

建物の登記では、1つの登記記録の中に「主たる建物」と「附属建物」が記載されていることがあります。

たとえば、

• 主たる建物：居宅
• 附属建物：車庫
• 附属建物：物置

という形です。

この場合、どの建物を取り壊したのかによって、必要な登記が変わります。

主たる建物を残して附属建物だけ取り壊した場合

主たる建物が残っていて、登記されている附属建物だけを取り壊した場合は、建物表題部変更登記になります。

附属建物を登記簿から削除する手続きです。

既存の図面で附属建物が特定できる場合は、図面が不要になることもあります。

主たる建物を取り壊して附属建物が残った場合

主たる建物を取り壊し、登記されている附属建物だけが残った場合は、慎重な判断が必要です。

この場合、建物全体が滅失したわけではありません。

登記されている附属建物が残っているのであれば、建物滅失登記ではなく、表題部変更登記として整理することがあります。

残った附属建物を主たる建物として整理する必要が出ることもあります。

ただし、残った建物が不動産登記上の建物として認められるかどうかも確認が必要です。

たとえば、簡易な物置や小規模な構造物の場合、そもそも登記できる建物に当たるかどうかが問題になることがあります。

未登記の附属建物だけが残った場合

主たる建物を取り壊したあと、未登記の物置や車庫だけが残っている場合も注意が必要です。

登記されている主たる建物がなくなったのであれば、建物滅失登記が必要になる可能性があります。

一方で、残っている未登記建物が独立した建物として登記できる場合は、別途、建物表題登記を検討することがあります。

このあたりは、建物の構造、用途、独立性、登記記録の内容によって判断が変わるため、土地家屋調査士に相談した方が安全です。

図面が必要か迷いやすいケース

建物を一部取り壊した場合、図面が必要かどうか迷いやすいケースがあります。

車庫だけを取り壊した場合

車庫が登記されている附属建物であれば、表題部変更登記が必要になることがあります。

既存図面で車庫が特定できる場合は、新しい図面が不要になることもあります。

一方、車庫が未登記であれば、法務局での登記手続きは不要なことが多いです。

ただし、固定資産税台帳に登録されている場合は、市区町村への届出が必要になることがあります。

物置だけを取り壊した場合

物置も、登記されているかどうかで変わります。

登記されている附属建物なら、表題部変更登記が必要になることがあります。

未登記であれば、法務局の手続きは不要なことが多いです。

ただし、簡易な物置で登記上の建物に当たらない場合もあるため、まずは登記簿を確認することが大切です。

2階部分だけを取り壊した場合

2階部分だけを取り壊した場合は、床面積や構造が変わるため、表題部変更登記が必要になる可能性が高いです。

この場合は、変更後の各階平面図が必要になることが多いです。

一部屋だけ取り壊した場合

一部屋だけを取り壊した場合でも、建物の外形や床面積が変わるなら、表題部変更登記が必要になることがあります。

一方で、内装を撤去しただけ、間取りを変えただけ、壁紙や設備を変えただけでは、登記上の床面積や構造に変更がないため、登記が不要なこともあります。

登記が必要になるかどうかの判断ポイント

建物を一部取り壊したときは、次の順番で考えると整理しやすくなります。

1. 取り壊した建物が登記されているか

まず、取り壊した建物や部分が登記されているかを確認します。

登記されていない建物や部分であれば、法務局での登記手続きが不要なことがあります。

ただし、市区町村への家屋滅失届が必要になることはあります。

2. 建物全体がなくなったか、一部が残っているか

建物全体がなくなった場合は、建物滅失登記です。

一部が残っている場合は、建物表題部変更登記になることが多いです。

3. 床面積や構造が変わったか

床面積、構造、階数、種類などが変わった場合は、表題部変更登記が必要になる可能性が高いです。

特に床面積が変わる場合は、各階平面図が必要になることが多いです。

4. 法務局に図面が備え付けられているか

法務局に建物図面や各階平面図が備え付けられているかも重要です。

古い建物では、図面がないことがあります。

その場合、通常より資料が増えることがあります。

5. 残った建物が登記できる建物か

主たる建物を壊し、附属建物や未登記建物だけが残る場合は、その建物が不動産登記上の建物として認められるか確認が必要です。

構造や用途、独立性によって判断が変わります。

必要書類の目安

建物を一部取り壊した場合の表題部変更登記では、一般的に次のような書類が必要になります。

• 建物の登記事項証明書
• 取壊証明書または解体証明書
• 解体業者の資格証明書または印鑑証明書
• 現地写真
• 変更後の建物図面
• 変更後の各階平面図
• 所有者の委任状
• 上申書
• 固定資産税関係資料

ただし、すべてのケースでこれらが必要になるわけではありません。

図面が不要な場合もありますし、逆に古い建物では追加資料を求められることもあります。

必要書類は、建物の登記内容、取り壊した部分、管轄法務局の確認内容によって変わります。

費用の目安

建物を一部取り壊した場合の登記費用は、内容によって変わります。

目安としては次のとおりです。

図面が不要な表題部変更登記

図面が不要で、附属建物の滅失など比較的シンプルな内容であれば、5万円〜10万円程度が一つの目安です。

ただし、書類収集や現地確認の内容によって変わります。

図面が必要な表題部変更登記

建物の床面積や外形が変わり、建物図面や各階平面図が必要になる場合は、10万円〜20万円程度が目安です。

建物の形が複雑な場合、古い建物で資料が少ない場合、附属建物が複数ある場合は、さらに費用がかかることがあります。

滅失登記になる場合

建物全体を取り壊した場合の建物滅失登記は、一般的に3万円〜8万円程度が目安です。

ただし、取壊証明書がない場合や、相続人から申請する場合は、費用が上がることがあります。

期間の目安

建物を一部取り壊した場合の表題部変更登記は、資料がそろっていれば1週間〜3週間程度で完了することが多いです。

ただし、次のような場合は時間がかかることがあります。

• 図面作成が必要
• 古い建物で資料が少ない
• 取壊証明書がない
• 建物の特定が難しい
• 附属建物が複数ある
• 法務局との確認が必要
• 現況と登記内容が大きく違う

売却や融資、相続手続きが関係する場合は、早めに相談しておくことが大切です。

よくある質問

Q. 建物を一部だけ取り壊しても滅失登記はできますか？

通常、建物の一部だけを取り壊した場合は、建物滅失登記ではなく建物表題部変更登記になります。

滅失登記は、登記されている建物全体がなくなった場合に行う登記です。

Q. 2階だけ取り壊した場合は何の登記が必要ですか？

2階部分を取り壊して平屋になった場合は、構造や床面積が変わるため、建物表題部変更登記が必要になることが多いです。

各階平面図が必要になる可能性が高いです。

Q. 車庫だけを取り壊した場合は登記が必要ですか？

車庫が登記されている附属建物であれば、建物表題部変更登記が必要になることがあります。

未登記の車庫であれば、法務局での登記手続きは不要なことが多いです。

ただし、固定資産税の関係で市区町村への届出が必要になる場合があります。

Q. 図面が必要かどうかは自分で判断できますか？

登記事項証明書や既存の建物図面を確認すればある程度の見当はつきます。

ただし、実際には一元化指定期日、既存図面の有無、変更内容、管轄法務局の判断が関係します。

自己判断せず、土地家屋調査士に確認するのが安全です。

Q. 未登記の増築部分だけを壊した場合は登記が必要ですか？

登記内容と現況が一致しているのであれば、登記が不要になることがあります。

ただし、そもそも現在の建物が登記内容と一致しているか確認する必要があります。

Q. 図面が古くても使えますか？

現況と一致している部分については参考になります。

ただし、床面積や外形が変わっている場合は、変更後の建物図面や各階平面図が必要になることがあります。

まとめ｜一部取り壊しは滅失登記ではなく表題部変更登記になることが多い

建物を取り壊した場合でも、全部取り壊したのか、一部だけ取り壊したのかで必要な登記は変わります。

重要なポイントは次のとおりです。

• 建物全体を取り壊した場合は建物滅失登記
• 建物の一部だけを取り壊した場合は建物表題部変更登記になることが多い
• 登記されている附属建物だけを取り壊した場合も表題部変更登記になることがある
• 未登記の物置や車庫だけを取り壊した場合は法務局の手続きが不要なことが多い
• 床面積や外形が変わる場合は図面が必要になることが多い
• 既存図面がある場合は新しい図面が不要になることもある
• 古い建物では一元化指定期日や図面の備付け状況に注意が必要
• 主たる建物と附属建物のどちらを取り壊したかで整理が変わる

建物の一部取り壊しは、見た目以上に判断が難しい手続きです。

「車庫だけ壊した」
「2階だけ撤去した」
「増築部分を取り壊した」
「母屋は壊したが物置が残っている」

このような場合、滅失登記なのか表題部変更登記なのか、図面が必要なのかを自己判断するのは危険です。

建物を一部取り壊したときは、早めに土地家屋調査士へ相談し、登記簿と現況を正しく一致させておきましょう。