私道の通行権とは？持分がない土地のリスク・通行承諾書・掘削承諾までわかりやすく解説

土地や中古住宅を購入するとき、または実家を相続したときに注意したいのが、前面道路が「私道」になっているケースです。

「昔から普通に通っているから大丈夫」
「家の前に道があるから建て替えできるはず」
「私道でもみんな通っているなら自由に使えるのでは？」

このように考える方は少なくありません。

しかし、私道は名前のとおり、原則として個人や法人が所有している土地です。
見た目は道路でも、公道とは違い、通行・掘削・建て替え・売却・住宅ローンで問題になることがあります。

特に注意したいのが、私道の持分がない土地です。

私道の持分がない場合でも、必ず通行できないわけではありません。
ただし、通行権や承諾書、掘削承諾、建築基準法上の道路かどうかを確認しないまま購入・相続・売却を進めると、後から大きなトラブルになることがあります。

この記事では、私道の通行権とは何か、私道の持分がない場合のリスク、通行承諾書・掘削承諾書が必要になるケース、住宅ローンや売却への影響、専門家に相談すべきポイントをわかりやすく解説します。

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私道とは？公道との違い

私道とは、簡単にいうと、個人や法人などが所有している道路状の土地のことです。

一方、公道は、国・都道府県・市区町村などが管理する道路です。

見た目はどちらも道路に見えることがありますが、法律上・実務上の扱いは大きく違います。

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公道の特徴

公道は、国や自治体が管理している道路です。

一般的には、次のような特徴があります。

• 一般の人が通行できる
• 道路管理者が国や自治体
• 維持管理や補修は行政が行うことが多い
• 建築基準法上の道路として扱われやすい
• 権利関係が比較的安定している

もちろん、公道でも道路占用や掘削には許可が必要ですが、所有者が個人で複数いる私道に比べると、権利関係はわかりやすいです。

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私道の特徴

私道は、所有者が個人や法人である道路状の土地です。

私道には、次のような特徴があります。

• 所有者が個人・法人・共有者である
• 私道持分の有無が重要になる
• 通行や掘削に承諾が必要になることがある
• 上下水道・ガス管の工事で問題になりやすい
• 売却や住宅ローン審査で確認されやすい
• 建築基準法上の道路とは限らない

つまり、私道は「道路のように見えるから自由に使える」とは限りません。

特に、土地を購入する前や相続した土地を売却する前には、私道の権利関係を確認しておく必要があります。

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私道の通行権とは？

私道の通行権とは、簡単にいうと、他人が所有している私道を通るための権利や根拠のことです。

私道を通行できる根拠には、いくつかの種類があります。

代表的には次の3つです。

1. 法律上認められる通行権
2. 契約による通行権
3. 長年の利用や承諾による通行関係

それぞれ意味が違うため、順番に見ていきます。

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1. 法律上の通行権｜袋地で認められる通行権

法律上の通行権として代表的なのが、公道に出られない土地のために認められる通行権です。

昔は「囲繞地通行権」と呼ばれることも多く、現在でも一般的な説明ではこの言葉が使われることがあります。

これは、他人の土地に囲まれて公道に出られない土地、いわゆる袋地の所有者に認められる通行権です。

ただし、この権利はどんな私道でも自由に通れるという意味ではありません。

あくまで、公道に出るために必要な範囲で認められるものであり、通行場所や通行方法も、周囲の土地への損害ができるだけ少ない方法で考えられます。

また、この通行権があるからといって、建築基準法上の接道義務を当然に満たすわけではありません。

つまり、民法上通れることと、建物を建て替えられることは別問題です。

ここは非常に重要です。

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2. 契約による通行権｜地役権・通行承諾書

私道の通行関係で実務上よく使われるのが、契約による通行権です。

代表的なものは、次の2つです。

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地役権

地役権とは、他人の土地を自分の土地のために利用できる権利です。

私道でいえば、他人が所有する道路部分を、自分の土地の通行のために使う権利として設定されることがあります。

地役権は登記することができ、登記されていれば、将来その土地の所有者が変わった場合にも権利を主張しやすくなります。

私道の通行権を安定させる方法としては、非常に強い方法です。

ただし、地役権を設定するには、私道所有者との合意が必要です。
また、契約書の作成や登記手続きが必要になるため、司法書士などの専門家が関わることが多くなります。

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通行承諾書

通行承諾書とは、私道の所有者が「この私道を通行してよい」と承諾したことを示す書面です。

地役権のように登記される権利ではないことも多いですが、私道に関する実務では非常によく使われます。

たとえば、土地の売買や住宅ローン審査の場面で、私道の持分がない場合に、通行承諾書の提出を求められることがあります。

通行承諾書では、次のような内容を定めることが多いです。

• 誰が通行できるのか
• どの私道部分を通行できるのか
• 車両通行を含むのか
• 将来の所有者にも承諾を引き継ぐのか
• 通行料や維持管理費の負担はあるのか
• 私道の補修や管理についてどうするのか

通行承諾書は、口約束よりはるかに安全です。
ただし、内容が不十分だと、将来の売却や相続で再び問題になることがあります。

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3. 長年通っているだけの状態

私道では、昔から近隣住民が普通に通っているだけで、持分も承諾書もないケースがあります。

この状態は、実務上とてもよくあります。

しかし、非常に注意が必要です。

長年通っているからといって、必ず将来も安全に通れるとは限りません。

たとえば、

• 私道所有者が変わる
• 相続で所有者が複数になる
• 新しい所有者が通行を問題視する
• 売却時に買主や銀行から承諾書を求められる
• 掘削工事のときに承諾が取れない

このような問題が起こることがあります。

「昔から通っているから大丈夫」という状態は、日常生活では問題がなくても、売買・相続・建て替えの場面でリスクが表面化しやすいです。

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私道の持分がある場合とない場合の違い

私道では、持分があるかどうかが非常に重要です。

私道の持分とは、私道部分の土地について、自分も所有権の一部を持っている状態をいいます。

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私道の持分がある場合

私道の持分がある場合、その私道の共有者の一人ということになります。

そのため、持分がない場合と比べると、通行や維持管理について権利関係が安定しやすくなります。

一般的には、次のようなメリットがあります。

• 通行の根拠を説明しやすい
• 売却時に買主へ説明しやすい
• 住宅ローン審査で不安視されにくい
• 私道の管理に関与できる
• 上下水道などの工事で協議しやすい

ただし、持分があるからといって、私道を自由に掘削したり、勝手に形状を変えたりできるわけではありません。

私道が共有になっている場合は、他の共有者との関係や工事内容に応じて、承諾や協議が必要になることがあります。

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私道の持分がない場合

私道の持分がない場合、通行や工事の根拠を確認する必要があります。

持分がないからといって、必ず通行できないわけではありません。
しかし、次のようなリスクがあります。

• 通行権の根拠が不明確になりやすい
• 売却時に買主から不安視される
• 住宅ローン審査で問題になることがある
• 掘削工事の承諾が必要になる
• 私道所有者と連絡が取れないと手続きが進まない
• 建て替えやインフラ工事で支障が出ることがある

特に問題になるのが、持分なし・通行承諾書なし・掘削承諾書なしの状態です。

この場合、見た目は普通に通れていても、売却や建築の場面で一気に問題になることがあります。

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通行承諾書が必要になるケース

通行承諾書は、私道を通る権利関係を明確にするための書面です。

特に次のようなケースでは、通行承諾書が重要になります。

• 私道の持分がない
• 私道を通らないと自宅に出入りできない
• 中古住宅を購入する
• 土地を売却する
• 建て替えを予定している
• 住宅ローンを利用する
• 私道所有者が複数いる
• 私道の所有者が遠方に住んでいる
• 私道の利用について過去の書面がない

通行承諾書があると、買主や金融機関に対して、通行の根拠を説明しやすくなります。

ただし、承諾書は内容が重要です。

単に「通行を認める」とだけ書いてあっても、車両通行、工事車両の通行、将来の所有者への承継、維持管理費などが書かれていないと、後で問題になることがあります。

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掘削承諾書が必要になるケース

私道で通行権と同じくらい重要なのが、掘削承諾です。

掘削承諾書とは、私道の所有者が、上下水道・ガス管・排水管などの工事のために、私道を掘ることを認める書面です。

家を建てたり、建て替えたりする場合、道路の下にある配管工事が必要になることがあります。

その私道を自分が所有していない場合、勝手に掘ることはできません。

掘削承諾が問題になりやすいのは、次のようなケースです。

• 新築する
• 建て替えをする
• 上水道を引き込む
• 下水道へ接続する
• ガス管を引き込む
• 古い配管を交換する
• 私道の持分がない
• 私道所有者が複数いる

通行はできても、掘削ができなければ建物の新築や建て替えに支障が出ることがあります。

そのため、土地購入前には、通行できるかだけでなく、掘削できるかも確認する必要があります。

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私道と再建築不可の関係

私道の問題は、再建築不可とも深く関係します。

建物を建てるには、原則として建築基準法上の道路に一定以上接している必要があります。

そのため、前面が私道の場合は、次の点を確認する必要があります。

• その私道は建築基準法上の道路か
• 道路種別は何か
• 接道幅は2m以上あるか
• 位置指定道路か
• 2項道路か
• セットバックが必要か
• 私道持分はあるか
• 通行承諾・掘削承諾はあるか

私道に接しているだけでは、必ず建て替えできるとは限りません。

たとえば、道のように見えても建築基準法上の道路ではなければ、接道義務を満たせない可能性があります。

また、建築基準法上の道路であっても、私道の権利関係が不安定だと、売却や融資で問題になることがあります。

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私道は住宅ローン審査に影響する？

私道の権利関係は、住宅ローン審査で確認されることがあります。

金融機関は、購入する土地や建物を担保として見ます。

そのため、私道に問題があると、将来の売却や担保処分が難しいと判断されることがあります。

住宅ローン審査で問題になりやすいのは、次のようなケースです。

• 私道の持分がない
• 通行承諾書がない
• 掘削承諾書がない
• 私道所有者が不明
• 私道所有者が複数で承諾が取れていない
• 建築基準法上の道路か不明
• 再建築不可の可能性がある
• 上下水道の引き込みに支障がある

もちろん、すべての金融機関で同じ判断になるわけではありません。

ただし、私道の権利関係が整理されている物件の方が、審査上は説明しやすくなります。

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私道付き物件を購入する前に確認すべきこと

私道に接する土地や中古住宅を購入する前には、次の点を確認しましょう。

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1. 私道の所有者を確認する

法務局で私道部分の登記事項証明書を取得し、誰が所有しているかを確認します。

個人単独なのか、複数人の共有なのか、すでに亡くなっている人の名義のままなのかによって、難易度が変わります。

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2. 私道の持分があるか確認する

購入予定の土地に、私道持分が付いているかを確認します。

土地の売買契約書や登記事項証明書、公図を確認し、私道部分の持分も売買対象に含まれているかを見る必要があります。

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3. 建築基準法上の道路か確認する

市区町村の建築指導課などで、前面私道が建築基準法上の道路か確認します。

位置指定道路、2項道路、43条2項の認定・許可が必要な通路など、道路種別によって建築の可否が変わります。

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4. 通行承諾書・掘削承諾書があるか確認する

持分がない場合は、通行承諾書や掘削承諾書があるか確認します。

古い承諾書がある場合でも、現在の所有者や将来の買主に引き継げる内容になっているかを確認することが重要です。

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5. 上下水道・ガス管の引き込み状況を確認する

私道の下に上下水道やガス管が通っている場合、工事や交換のときに掘削承諾が必要になることがあります。

また、配管が他人の土地を通っている場合もあるため、建て替え前には必ず確認しておきたいポイントです。

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私道でよくあるトラブル事例

築40年の実家を売却しようとしたところ、前面道路が私道であることがわかったケースがあります。

これまで家族は何十年も普通に通行していたため、問題があるとは思っていませんでした。

しかし、不動産会社が調査したところ、その私道には持分がなく、通行承諾書も残っていませんでした。

買主側の金融機関からは、住宅ローン審査のために通行承諾書と掘削承諾書の提出を求められました。

ところが、私道所有者はすでに高齢で遠方に住んでおり、連絡を取るだけでも時間がかかりました。

最終的には承諾書を取得できたため売却できましたが、手続きは数週間以上遅れました。

このように、私道は普段の生活では問題がなくても、売却やローンの場面で急に問題化することがあります。

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私道問題で相談すべき専門家

私道の問題は、通行、掘削、建築、登記、売買が関係するため、複数の専門家が関わることがあります。

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土地家屋調査士

土地家屋調査士は、私道の範囲や境界、接道状況の確認で重要な役割を担います。

具体的には、次のような調査ができます。

• 私道部分の範囲確認
• 接道幅の測定
• 境界確認
• 公図・地積測量図の確認
• 道路中心線やセットバック範囲の確認
• 掘削予定位置の確認
• 建築士や不動産会社へ渡す資料作成

私道に面した土地の売却・相続・建て替えを考えている場合は、最初に相談しやすい専門家の一人です。

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司法書士

司法書士は、私道持分の移転登記や地役権設定登記などを担当します。

たとえば、私道の持分を購入する場合や、通行地役権を登記する場合は司法書士の出番です。

また、相続登記が未了の私道所有者がいる場合も、司法書士が関わることがあります。

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弁護士

私道所有者が通行を妨害している、承諾を不当に拒否している、損害賠償や通行権の争いになっている場合は、弁護士に相談する必要があります。

土地家屋調査士は境界や測量の専門家ですが、紛争代理や法的交渉は弁護士の領域です。

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不動産会社

不動産会社は、私道付き物件の売却価格や市場性、買主への説明、重要事項説明に関わります。

私道の権利関係が整理されていない場合、売却価格や売却期間に影響することがあります。

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私道の通行権でよくある質問

Q. 私道は誰でも自由に通れますか？

必ずしも自由に通れるわけではありません。

私道は個人や法人が所有している土地です。通行できる根拠として、持分、通行承諾、地役権、法律上の通行権などを確認する必要があります。

Q. 私道の持分がない家は危険ですか？

持分がないだけで直ちに危険とは言い切れません。

ただし、通行承諾書や掘削承諾書がない場合、売却・建て替え・住宅ローンで問題になることがあります。購入前には必ず確認すべきポイントです。

Q. 長年通っている私道なら通行権がありますか？

長年通っている事実は重要な事情になることがあります。

しかし、それだけで将来も安全とは限りません。売却や融資の場面では、書面による承諾や権利関係の整理を求められることがあります。

Q. 通行承諾書があれば安心ですか？

口約束よりは安心です。

ただし、承諾の範囲、車両通行の可否、工事車両の通行、掘削、将来の買主への承継などが明記されているかが重要です。

Q. 掘削承諾書はなぜ必要ですか？

上下水道やガス管などを新設・交換するときに、私道を掘る必要があるためです。

通行できても、掘削できなければ建て替えやインフラ工事に支障が出ることがあります。

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まとめ｜私道は「持分・承諾書・道路種別」を必ず確認する

私道は、公道のように見えても個人や法人が所有している土地です。

そのため、土地や中古住宅を購入するとき、実家を相続するとき、建て替えや売却を考えるときには、私道の権利関係を必ず確認する必要があります。

特に重要なのは次の3つです。

1. 私道の持分があるか
2. 通行承諾書・掘削承諾書があるか
3. 建築基準法上の道路として認められているか

私道の持分がなくても、直ちに通行できないわけではありません。
しかし、承諾書や権利関係が不明確なままだと、売却・住宅ローン・建て替えで大きな支障になることがあります。

私道付き物件を購入する前、または相続した土地が私道に接している場合は、早めに資料を集め、土地家屋調査士・司法書士・弁護士・不動産会社などの専門家へ相談することをおすすめします。