地積更正とは？実測面積と登記面積が違うときに必要な手続き｜費用・流れ・原因を土地家屋調査士が解説

地積更正（ちせきこうせい）とは？

地積更正とは、

登記されている土地の面積（地積）が、実測した面積と違う場合に、それを正しく修正する手続き のこと。

土地家屋調査士が測量し、筆界（本来の境界）を確定したうえで、

法務局に「地積更正登記」を申請することで面積が正式に書き換わります。

なぜ登記面積と実測面積が違うことがあるのか？

① 昔の測量精度が低かった

昭和〜平成初期までの測量は、現在ほど精密ではなく、

手測り・目視の誤差がそのまま登記面積に反映されていることがあります。

② 分筆や境界の復元でズレが生じた

昔の杭が動いていたり、正しく復元されていなかったケースも多いです。

③ 公図や古図がそもそも不正確

特に農地・山林・古い宅地では、

元の公図自体が正確に作られていない地域もあります。

地積更正のメリット

地積更正をすると、次のメリットがあります。

• 不動産売却で有利（面積が正確になる）
  
• 固定資産税が正しくなる（過大評価の修正が可能）
  
• 境界トラブルを未然に防げる
  
• 資産価値の把握が正確になる
  

とくに売却・相続前の土地では大きな価値があることも。

地積更正と分筆の違い

手続き	内容	境界の確定	面積の変更	主な用途
地積更正	面積を正しく修正	必要	あり	実測と登記の差を直す
分筆	土地を分ける	必要	分けた結果増減あり	相続・売却で土地を分ける

地積更正の流れ

地積更正にかかる費用

地積更正は確定測量とセットになるため、

費用の目安は次の通りです

● 30〜50万円が一般的

内訳としては、

• 資料調査
  
• 現地測量
  
• 隣地立会い
  
• 図面作成
  
• 登記申請（調査士代行）
  

などが含まれます。

土地が広い・隣地が多い・官地が絡む場合は＋10〜20万円になることも。

地積更正が必要になる典型ケース

• 売却予定の土地で実測してみたら面積が合わない
  
• 隣地との境界確定時に面積誤差が発覚した
  
• 相続で土地を分配する前に正確な面積が欲しい
  
• 測量したら登記面積より広い／狭い結果が出た
  
• 過去の登記面積が明らかに不自然な形になっている

よくある質問（FAQ）

Q. 面積が1㎡違うくらいでも地積更正が必要？

A.必要です。ただし実務では5㎡・10㎡単位の誤差が多い印象です。

Q. 地積更正すると税金は変わる？

A. 固定資産税・相続税評価額が修正されることがあります。

Q. 隣地の同意が必要？

A. 必要です。筆界を確定させるための立会いが必須です。

まとめ：登記面積と実測が違うなら、地積更正

地積更正は、

土地の価値・取引・税金・トラブル回避

すべてに直結する非常に重要な手続き。

少しでも「面積が違う気がする」「登記内容が古い」と感じたら、

早めに専門の調査士へ相談するのが安全です。